Bilan de l’immobilier en France en 2025

Un marché sous tension et des perspectives 2026 de plus en plus incertaines

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2025, une année de blocage pour l’immobilier français

L’année 2025 s’inscrit comme l’une des plus complexes pour l’immobilier en France depuis plusieurs décennies. Malgré quelques ajustements de prix observés localement, le marché reste sclérosé, peu fluide et marqué par une accumulation de contraintes qui pèsent lourdement sur les propriétaires comme sur les investisseurs.

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La réalité est simple : l’immobilier français n’est pas à l’arrêt, mais il avance sous perfusion réglementaire, fiscale et bancaire. Et les perspectives pour 2026 ne laissent pas entrevoir de véritable retournement structurel.

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Un marché pénalisé par un empilement de contraintes

Des conditions de financement toujours restrictives

Malgré une légère détente des taux, l’accès au crédit reste difficile. Les banques demeurent extrêmement prudentes, avec des critères d’octroi stricts, des durées plafonnées et un taux d’effort très encadré.

Résultat : de nombreux acheteurs potentiels sont exclus du marché, ce qui limite mécaniquement le volume des transactions.

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Un marché peu liquide

La baisse du nombre de ventes entraîne un allongement des délais de commercialisation. Les vendeurs peinent à ajuster leurs prix, tandis que les acheteurs attendent des corrections plus franches. Cette situation crée un climat d’attentisme généralisé.

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Des propriétaires de plus en plus contraints

Une fiscalité toujours plus lourde

L’un des points les plus sensibles reste la fiscalité. Entre l’imposition des revenus locatifs, les prélèvements sociaux, la taxe foncière en hausse dans de nombreuses communes et la fiscalité sur la plus-value, le rendement net des investisseurs se dégrade fortement.

À cela s’ajoute une instabilité fiscale chronique, qui rend toute projection à long terme difficile.

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Une réduction progressive des droits des propriétaires

Les réformes successives ont progressivement déséquilibré la relation bailleur-locataire. Les procédures en cas d’impayés sont longues, complexes et souvent défavorables aux propriétaires.

Dans les faits, un propriétaire supporte aujourd’hui une grande partie du risque locatif, sans réel mécanisme de protection efficace.

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Impayés et dégradations en hausse

Une réalité de plus en plus fréquente

Les impayés de loyers progressent, portés par un contexte économique tendu et une protection accrue des locataires. Les procédures d’expulsion restent longues et coûteuses, ce qui fragilise la trésorerie des bailleurs.

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Des coûts de remise en état souvent sous-estimés

Au-delà des impayés, les dégradations de biens représentent un risque financier réel. Entre les travaux de remise en état, les périodes de vacance locative et les démarches administratives, la rentabilité théorique est souvent très éloignée de la réalité.

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Une réglementation énergétique qui accentue la pression

Les contraintes liées aux passoires énergétiques

La réglementation environnementale continue de durcir les conditions de mise en location. De nombreux biens deviennent progressivement inexploitables sans travaux lourds et coûteux.

Pour les petits propriétaires, ces obligations représentent parfois un investissement supplémentaire difficile à absorber, sans garantie de revalorisation équivalente.

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Un impact direct sur l’offre locative

Cette pression réglementaire pousse certains propriétaires à vendre ou à retirer leur bien du marché locatif, ce qui déséquilibre encore davantage l’offre et la demande, sans pour autant améliorer la situation globale du secteur.

Quelles perspectives pour 2026

Peu de signaux réellement positifs

Les perspectives pour 2026 restent prudentes, voire pessimistes. Aucune réforme structurelle favorable aux investisseurs n’est clairement annoncée. La fiscalité demeure lourde, la réglementation contraignante et la visibilité faible.

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Un marché de plus en plus réservé aux stratégies défensives

L’immobilier français tend à devenir un marché davantage patrimonial que performatif. Il peut conserver un intérêt pour certains profils très spécifiques, mais il offre de moins en moins d’opportunités attractives en termes de rendement ajusté du risque.

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Pourquoi de plus en plus d’investisseurs regardent à l’international

Face à ces contraintes, de nombreux investisseurs français réorientent leur stratégie vers l’international. Ils recherchent :

• une fiscalité plus lisible

• une meilleure protection du droit de propriété

• des rendements plus élevés

• des marchés plus dynamiques

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Cette évolution n’est pas idéologique, elle est pragmatique. Il s’agit de préserver le capital, la rentabilité et la liberté de gestion.

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Notre lecture du marché français

L’immobilier en France n’est pas condamné, mais il est devenu complexe, peu lisible et de plus en plus risqué pour l’investisseur particulier. Sans stratégie précise, sans capacité financière solide et sans tolérance élevée aux contraintes, le marché peut rapidement devenir contre-productif.

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C’est précisément pour cette raison que nous accompagnons de plus en plus de clients vers des stratégies internationales, tout en analysant au cas par cas la pertinence de conserver ou non une exposition à l’immobilier français.

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Conclusion

L’année 2025 confirme un constat déjà amorcé : l’immobilier français traverse une phase de durcissement profond. Entre fiscalité lourde, réglementation accrue, risques locatifs et faible visibilité, le marché perd progressivement son attractivité pour les investisseurs.

Les perspectives 2026 ne laissent pas entrevoir de changement majeur à court terme. Dans ce contexte, réfléchir à une diversification internationale devient moins une option qu’une nécessité stratégique.

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Vous souhaitez adapter votre stratégie pour 2026

Si vous souhaitez analyser votre situation, comprendre si l’immobilier français a encore du sens dans votre stratégie, ou envisager des alternatives à l’international, vous pouvez réserver un créneau d’échange.

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