Crédit immobilier sur 15 ou 25 ans : quel choix est vraiment le plus rentable ?

Quand on discute avec sa banque, la question revient toujours : vaut-il mieux emprunter sur 15 ans pour payer moins d’intérêts ou sur 25 ans pour alléger ses mensualités ? À première vue, beaucoup pensent que le crédit le plus court est forcément le plus rentable. Mais si l’on raisonne en investisseur, la réalité est souvent l’inverse. Emprunter long, c’est maximiser son effet de levier, libérer du cash chaque mois et garder une capacité d’investissement.

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Le raisonnement classique : moins d’intérêts sur 15 ans

Si vous empruntez 200 000 € à 4 % sur 15 ans, la mensualité atteint environ 1 479 €. Le coût total du crédit sera d’environ 66 000 €. Sur 25 ans, la mensualité descend à 1 056 €, mais le coût total bondit à plus de 117 000 €. La conclusion “classique” est vite tirée : 15 ans, c’est 50 000 € d’économies, donc c’est la meilleure solution.

Ce raisonnement est logique, mais il oublie un paramètre essentiel : la capacité à investir au-delà de ce premier crédit.

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L’effet de levier : la vraie clé de lecture

Ce qui change tout, c’est l’écart de mensualité. Entre un prêt sur 15 ans et un prêt sur 25 ans, vous gagnez environ 400 € par mois de marge de manœuvre. Sur une année, cela représente près de 5 000 €. Cet argent n’est pas une économie directe, mais c’est une capacité d’investissement.

Prenons un exemple simple. Avec un crédit sur 25 ans, vos mensualités plus légères vous permettent de lancer, en parallèle, un investissement locatif financé par la banque. Les 400 € de différence couvrent largement la mensualité d’un petit appartement acheté pour la location. Résultat : au lieu d’avoir une seule opération financée rapidement, vous en avez deux qui tournent en même temps.

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Résidence principale vs investissement locatif

Sur une résidence principale, le raisonnement du “coût global” garde du sens, car les intérêts sortent de votre poche. Mais sur un bien locatif, c’est le locataire qui paie les intérêts à votre place. Le fait que le crédit soit plus cher sur 25 ans n’est donc pas un problème en soi, tant que l’équilibre entre loyers perçus et mensualité est respecté.

C’est d’ailleurs pour cela que la plupart des investisseurs privilégient les crédits longs. L’objectif n’est pas de rembourser vite, mais d’utiliser l’argent de la banque le plus longtemps possible pour multiplier les projets.

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Le vrai risque d’un crédit trop court

Beaucoup de ménages commettent une erreur : ils veulent finir de payer vite leur résidence principale en choisissant 15 ans. Psychologiquement, c’est rassurant. Mais en pratique, cela bloque presque toute autre capacité d’emprunt. Avec 1 500 € de mensualité, la banque considérera que votre taux d’endettement est trop élevé pour financer un second bien.

À l’inverse, avec 1 050 € sur 25 ans, vous restez dans des ratios acceptables, et vous pouvez présenter un nouveau dossier dès que vous trouvez une opportunité locative. En d’autres termes, en voulant “économiser des intérêts”, vous sacrifiez votre capacité à bâtir un patrimoine.

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Le contexte actuel des taux

En 2025, les taux de crédit se situent autour de 3,5 à 4 % pour la plupart des emprunteurs. Dans ce contexte, la différence de coût total entre 15 et 25 ans est importante, mais l’écart de mensualité l’est encore plus. Pour un investisseur, il est souvent plus rationnel d’accepter de payer plus d’intérêts pour garder du cash-flow et continuer à investir.

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Une stratégie hybride pour rassurer tout le monde

Certains choisissent une voie intermédiaire : emprunter sur 25 ans pour présenter un dossier “souple” à la banque, puis effectuer des remboursements anticipés au fur et à mesure. Cette approche combine la sécurité d’une mensualité faible avec la possibilité de réduire le coût global si vos revenus évoluent positivement.

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Conclusion

Dire que 15 ans est plus rentable uniquement parce qu’il coûte moins cher est une vision limitée. En réalité, le crédit sur 25 ans, bien que plus cher en intérêts, libère une capacité d’investissement décisive. Les 400 € d’écart de mensualité permettent d’acheter un bien locatif en parallèle, ce qui crée une richesse beaucoup plus importante sur le long terme. Pour un investisseur, c’est la stratégie gagnante. Pour un acheteur de résidence principale uniquement, tout dépendra de son objectif : rembourser vite et dormir tranquille, ou se laisser de la marge pour bâtir un patrimoine.

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