Ukraine, fin de guerre et immobilier

Y aura-t-il un vrai marché d’investissement après le conflit ?

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Un marché immobilier profondément bousculé par la guerre

Depuis 2022, le marché immobilier ukrainien a été frappé de plein fouet. Une partie du parc résidentiel est détruite ou endommagée, de nombreuses villes ont perdu des habitants, et les transactions se sont brutalement contractées.

En 2022, le nombre de ventes est tombé à environ un tiers de son niveau de 2021, signe d’un marché quasiment à l’arrêt au plus fort du choc.  

Les prix, eux, n’ont pas tous « plongé » de la même façon. Dans certaines zones de front ou directement touchées, la valeur s’est effondrée ou est devenue purement théorique. Dans d’autres villes, notamment à l’ouest, la demande de logements pour les déplacés internes a même soutenu les loyers et parfois les prix.  

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Une baisse, puis une recomposition plutôt qu’un simple “krach”

Des prix qui se sont ajustés, mais pas partout

À Kiev, les données montrent une baisse modérée des prix à partir de 2022, puis une stabilisation, voire une reprise partielle ensuite, tirée par la hausse des coûts de construction et la pénurie de biens neufs.  

On n’est donc pas sur une chute uniforme du marché, mais sur une recomposition :

• certaines zones très touchées par la guerre ont perdu une grande partie de leur valeur

• d’autres quartiers ou villes “refuge” ont vu la demande rester élevée, surtout en location

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Un marché gelé par l’incertitude

Le principal frein actuel reste l’incertitude :

• incertitude militaire

• incertitude économique

• incertitude politique à moyen terme

Tant que le conflit n’est pas clairement terminé, l’immobilier reste un marché de niche, réservé soit aux locaux, soit à quelques investisseurs très spécialisés, prêts à assumer un risque extrême.

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Ce que changera la fin de la guerre sur l’immobilier

Une demande massive de reconstruction

Les estimations internationales chiffrent les besoins de reconstruction de l’Ukraine à plus de 500 milliards de dollars, dont une part énorme pour le logement. On parle d’environ 524 milliards de besoins totaux sur dix ans, avec près de 84 milliards rien que pour le secteur du logement, et environ 13 % du parc résidentiel affecté, soit plusieurs millions de ménages.  

Autrement dit, le besoin de reconstruire et de reloger sera colossal.

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Un effet “rattrapage” sur les prix

Aujourd’hui, l’activité reste bridée par la guerre. Les experts locaux anticipent déjà qu’après le conflit, une fois que la sécurité sera rétablie et les financements de reconstruction en place, les prix pourraient connaître une forte remontée :

1. retour au niveau “normal” d’avant-guerre dans les zones redevenues sûres
2. puis potentielle hausse supplémentaire liée au boom de la demande et au renchérissement des coûts de construction  

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Ce scénario s’est déjà vu dans d’autres pays après des conflits :

• explosion de la demande de logements

• afflux de capitaux publics et privés

• hausse des matériaux et de la main-d’œuvre

• et, à la clé, remontée rapide des valeurs immobilières dans les zones les plus dynamiques.

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Un marché qui ne sera pas homogène

Tout ne remontera pas au même rythme :

• certaines villes stratégiques (Kyiv, Lviv, Dnipro, Odessa…) pourraient redevenir des moteurs économiques et voir affluer investissements, entreprises et habitants

• d’autres zones, trop proches d’anciennes lignes de front ou trop démographiquement affaiblies, auront plus de mal à retrouver leur dynamisme

La clé, pour un investisseur, sera de distinguer les futures “zones gagnantes” du reste.

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Où se situent les opportunités d’un point de vue investissement

Le résidentiel, cœur de la reconstruction

Le plus évident sera le logement :

• reconstruction des immeubles détruits

• réhabilitation du parc existant

• nouveaux quartiers pour absorber les besoins de relogement

Les besoins en capital y seront gigantesques, avec un rôle central pour les financements publics et internationaux, mais aussi de la place pour des investisseurs privés, notamment sur des projets ciblés bien structurés.  

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Les actifs tertiaires et logistiques

La remise en route de l’économie nécessitera :

• entrepôts, hubs logistiques, parcs industriels

• bureaux modernes, adaptés à des entreprises internationales

• hôtels et résidences de services pour les équipes de reconstruction et les investisseurs

Ces segments peuvent connaître une croissance rapide à condition d’être implantés dans les bons nœuds économiques et de s’inscrire dans la stratégie de reconstruction définie par l’État et ses partenaires.

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Un marché d’après-guerre très encadré

Attention cependant, ce ne sera pas un marché “libre” au sens classique.

On peut anticiper :

• un fort rôle de l’État ukrainien dans les priorités géographiques et sectorielles

• des programmes cofinancés par les institutions internationales et l’Union européenne

• des règles spécifiques pour protéger les populations locales et éviter la spéculation à court terme

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Pour un investisseur sérieux, l’enjeu ne sera pas de “profiter de la guerre”, mais de participer à une reconstruction durable, avec une logique de long terme et une approche responsable.

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Est-ce le moment d’investir maintenant ?

Tant que la guerre n’est pas terminée, le risque reste extrême

Aujourd’hui, la guerre est toujours en cours. Les perspectives de cessez-le-feu ou d’accord de paix existent dans le débat médiatique, mais rien n’est acté. La situation reste militairement et politiquement instable.  

Entrer maintenant sur le marché ukrainien, pour un investisseur particulier, signifie accepter :

• un risque géopolitique majeur

• un risque juridique et réglementaire

• un risque économique (monnaie, banques, financement)

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Ce type d’intervention n’est adapté qu’à des profils très spécialisés, capables d’absorber une perte totale sur certains projets.

Se préparer plutôt que se précipiter

En revanche, il est pertinent de :

• suivre de près l’évolution du conflit et des plans de reconstruction

• surveiller les premières lois, cadres fiscaux et véhicules d’investissement qui seront mis en place

• identifier à l’avance les villes et secteurs clés de la future reconstruction

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C’est exactement la démarche que nous adoptons : analyser, cartographier, préparer, plutôt que d’envoyer des investisseurs dans un environnement encore trop incertain.

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Notre position : être prêts, sur place, au moment où un vrai marché se rouvrira

Il est très probable qu’au moment où un accord de paix sera crédible, un cycle d’investissement majeur s’ouvrira en Ukraine.

Ce jour-là, tout ira très vite :

• afflux d’annonces de projets

• arrivée massive d’acteurs internationaux

• hausse rapide des coûts de construction

• pression forte sur les meilleurs emplacements

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Notre rôle ne sera pas de pousser à agir trop tôt. Il sera :

• d’être sur place au bon moment

• d’identifier les projets sérieux et les partenaires fiables

• de filtrer les zones à fort potentiel des zones trop risquées

• de structurer des opérations pour nos clients dans une logique de long terme, à la fois rentable et responsable

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Vous souhaitez être accompagnés le jour où un marché clair se rouvrira en Ukraine

Si vous voulez :

• comprendre comment pourrait se structurer le marché d’après-guerre

• réfléchir dès maintenant à la place que l’Ukraine peut prendre dans votre stratégie globale

• être accompagné au moment où les conditions seront réunies

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Vous pouvez réserver un créneau d’échange. Nous pourrons définir une stratégie de veille et de préparation, plutôt que de subir les décisions dans la précipitation.

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