Il y a dix ans, le Vietnam était encore perçu comme un marché de pionniers, réservé aux profils les plus aventureux et aux entrepreneurs cherchant à capter la croissance asiatique avant tout le monde. Ce temps est derrière nous. En avril 2026, lors d'un séminaire réunissant à Ho Chi Minh-Ville les grandes firmes de conseil immobilier international, Savills, Cushman & Wakefield et VinaCapital dressaient un tableau convergent : le Vietnam est en train de devenir l'une des destinations les plus regardées pour les capitaux internationaux à la recherche de rendement et de sécurité à la fois.
Ce repositionnement n'est pas un effet de communication. Il s'appuie sur des fondamentaux économiques mesurables, une trajectoire de réformes réglementaires continue, et un moment géopolitique particulier qui rend certains marchés alternatifs plus attractifs que jamais.
Une croissance économique qui tient dans un environnement mondial difficile
Le PIB vietnamien devrait maintenir une croissance de 5 à 7 % à partir de 2026, un niveau attractif à un moment où de nombreuses grandes économies ralentissent. Le pays est en train de passer d'une économie de sous-traitance à un modèle attirant des investissements directs étrangers de meilleure qualité, tout en renforçant ses chaînes d'approvisionnement internes. Les grands projets d'infrastructure comme l'aéroport international de Long Thanh et le réseau autoroutier national stimulent non seulement l'activité économique, mais aussi directement le marché immobilier.
La stabilité macroéconomique, le fort potentiel de croissance à long terme et le rôle croissant du Vietnam dans les chaînes d'approvisionnement mondiales devraient lui permettre de maintenir des flux d'investissements directs étrangers massifs en 2026.
En 2024, les investissements directs étrangers approuvés dans l'immobilier ont atteint 6,31 milliards de dollars, soit 16,5 % du total des IDE entrants et une hausse de 18,8 % par rapport à l'année précédente. L'immobilier est devenu le deuxième secteur bénéficiaire des IDE, juste derrière la manufacturing. Ce n'est plus un marché de niche pour les investisseurs étrangers. C'est un segment qui attire des capitaux institutionnels sérieux.
La stabilité politique comme avantage concurrentiel
Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a souligné lors du séminaire que la stabilité politique est le facteur le plus décisif qui donne au Vietnam un avantage sur ses voisins régionaux comme la Thaïlande, l'Indonésie et la Malaisie. Dans un monde façonné par l'incertitude géopolitique, les capitaux ont tendance à se diriger vers les marchés capables de préserver la valeur et de minimiser le risque.
C'est un argument qui mérite d'être contextualisé. En 2026, pendant que Dubaï traverse une phase de tension géopolitique directe, que certains marchés émergents sont sous pression monétaire, et que l'Europe gère ses propres fragilités budgétaires, la stabilité vietnamienne apparaît pour un certain nombre d'investisseurs comme un atout relatif réel. Ce n'est pas la stabilité suisse. C'est la stabilité d'un pays en croissance rapide, à gouvernance prévisible, qui n'est pas directement exposé aux conflits régionaux actuels.
Les segments qui attirent les capitaux
Selon Do Tri Hieu, représentant de VinaCapital, l'immobilier côtier apparaît comme un segment à fort potentiel. Avec plus de 21 millions de visiteurs internationaux en 2025 et une marge de croissance touristique encore importante, le Vietnam a le potentiel de développer des destinations mondiales comparables aux modèles de Dubaï ou de Singapour.
Des villes comme Da Nang, Nha Trang et Phu Quoc captent la majorité de cet intérêt. À Da Nang, la demande pour des appartements modernes est forte, tandis que Nha Trang et Phu Quoc attirent les investisseurs cherchant des villas et résidences de vacances. Les rendements locatifs dans ces zones ont atteint une moyenne de 8 % avec des taux d'occupation autour de 75 %.
Hô Chi Minh-Ville et Hanoï restent les marchés les plus profonds et les plus liquides. Ho Chi Minh-Ville offre des rendements locatifs bruts de 5,8 % en moyenne selon Savills, tandis que Hanoï affiche 7,8 %. Les districts liés aux nouvelles lignes de métro et aux périphériques connaissent les hausses les plus marquées, avec une forte demande portée par la classe moyenne montante et les expatriés.
La tendance de fond côté investisseurs étrangers se dessine clairement : ils se détournent des actifs spéculatifs. Les recherches de terrains ont nettement diminué, au profit des biens générateurs de revenus avec un statut juridique clair et de bonnes liaisons infrastructurelles. C'est un marché qui mûrit, et qui sélectionne désormais les investisseurs autant que les investisseurs le sélectionnent.
Ne vous laissez pas freiner par la complexité administrative. Bénéficiez d'une analyse comparative (Vietnam vs Géorgie vs Dubaï) pour valider la pertinence de ce marché pour votre profil.
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Le cadre juridique : ce que les étrangers peuvent faire et ce qu'ils ne peuvent pas faire
C'est ici que le Vietnam se distingue fondamentalement de marchés comme Dubaï ou la Géorgie, où les étrangers peuvent acheter en pleine propriété sans restriction majeure. Au Vietnam, le cadre est plus complexe et mérite d'être compris avant tout engagement.
Les étrangers peuvent légalement acheter des appartements et certaines maisons dans des projets résidentiels agréés, mais avec des quotas stricts : 30 % maximum des unités d'un immeuble résidentiel, et 10 % des maisons dans un projet de villas. La propriété foncière directe n'est pas autorisée : tout le terrain appartient à l'État, et les acheteurs ne possèdent que le bâtiment, avec un bail de 50 ans renouvelable. Il n'existe pas de visa doré ni de résidence par l'investissement immobilier.
Ces restrictions sont réelles et il serait malhonnête de les minimiser. Elles signifient notamment que la liquidité du marché secondaire pour les étrangers est plus limitée qu'ailleurs. Revendre un bien, notamment après le quota de 30 % atteint dans un immeuble, peut prendre du temps et nécessite un acheteur étranger ou local selon les conditions.
Ce qui a changé ces dernières années, c'est la clarification progressive du cadre juridique, qui réduit l'opacité sans pour autant atteindre le niveau de transparence d'un marché comme Singapour ou les Émirats. La due diligence juridique reste indispensable et non négociable.
Le capital international devient plus sélectif
Ngo Thanh Huan, directeur général de FIDT, observe que l'économie mondiale entre dans une phase asymétrique, avec des États-Unis en forte croissance pendant que d'autres régions font face à des difficultés. Cette divergence pousse les capitaux à se réallouer vers des marchés qui combinent sécurité et rentabilité. Dans ce contexte, le Vietnam se distingue par la solidité de ses fondamentaux internes, un contrôle efficace de l'inflation et une stratégie claire de restructuration économique.
Les flux d'investissement se déplacent désormais des stratégies spéculatives à court terme vers des approches plus sélectives et à long terme. Les grandes agglomérations planifiées avec des aménagements intégrés et des infrastructures synchronisées deviennent les principales destinations d'investissement.
La dimension ESG comme nouveau critère de sélection
Stephen Higgins, directeur des marchés de capitaux chez Cushman & Wakefield Japan, souligne que les tendances d'investissement sont de plus en plus liées aux critères ESG. Les projets qui répondent aux normes vertes et durables devraient acquérir un avantage concurrentiel dans l'attraction des capitaux internationaux.
Ce n'est pas une tendance abstraite. Les fonds souverains asiatiques, les grands fonds de pension européens et les family offices institutionnels qui commencent à regarder le Vietnam intègrent ces critères dans leurs filtres de sélection. Un projet sans certification environnementale ou sans plan de gestion durable aura de plus en plus de mal à attirer des capitaux de qualité.
Le Vietnam mérite qu'on lui consacre une lecture lucide, pas seulement enthousiaste.
La propriété étrangère reste contrainte par des quotas qui limitent la liquidité. Il n'existe pas de mécanisme de résidence par l'investissement immobilier, ce qui le distingue de Dubaï, de la Géorgie ou du Portugal. Le marché immobilier local, porté par une classe moyenne en expansion rapide, reste en partie déconnecté du segment étranger, ce qui peut créer des zones de surchauffe ou d'illiquidité selon les cycles.
Le marché immobilier vietnamien est confronté à deux défis principaux en 2026 : des prix déjà élevés dans certaines zones urbaines, et la possibilité que les taux d'intérêt restent à des niveaux élevés. Ces facteurs justifient une position de prudence sélective plutôt qu'un enthousiasme général.
Par rapport à la Géorgie, dont nous suivons le marché de très près, le Vietnam offre un potentiel de croissance comparable, voire supérieur sur certains segments côtiers, mais avec un cadre d'accès pour les étrangers nettement plus contraint, une liquidité moindre, et une complexité juridique qui nécessite un accompagnement local solide. Ce sont deux marchés avec des profils de risque et de rendement différents, qui peuvent s'inscrire dans des stratégies patrimoniales complémentaires selon le profil de l'investisseur.
Le Vietnam en 2026 n'est pas le marché le plus simple à appréhender pour un investisseur francophone. Il demande de comprendre un cadre juridique spécifique, d'accepter des contraintes de propriété que d'autres marchés n'imposent pas, et de travailler avec des partenaires locaux compétents. Mais il offre en contrepartie une dynamique économique réelle, des rendements locatifs solides sur les bons segments, et un positionnement géographique et géopolitique qui le rend pertinent dans une stratégie de diversification internationale.
Pour ceux qui cherchent à construire un patrimoine international diversifié, le Vietnam mérite une analyse sérieuse, aux côtés d'autres marchés comme la Géorgie ou Dubaï, avec lesquels il ne se substitue pas mais peut se compléter selon l'horizon de temps et les objectifs de chaque investisseur. C'est ce type d'analyse comparative et personnalisée que nous conduisons avec nos clients.
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