Le marché immobilier résidentiel de Batumi a enregistré une nouvelle progression significative en février 2026. Selon Colliers Georgia, 1 315 appartements ont été vendus au cours du mois, soit une hausse de 19,7 % sur un an. La valeur totale du marché a progressé encore plus vite, avec une augmentation de 33,1 % pour atteindre 82 millions de dollars.
Ce type de décalage entre volume et valeur est révélateur. Il ne s'agit pas seulement de plus de transactions : les biens qui se vendent sont aussi plus chers, et les acheteurs sont prêts à les payer. C'est la marque d'un marché qui monte en gamme, pas simplement en volume.
Ce que ces chiffres ne disent pas directement, c'est ce qui les explique. La réponse tient en grande partie en un seul facteur : la demande étrangère, qui n'a jamais été aussi forte ni aussi structurée sur ce marché.
Une présence qui a doublé en un an
Les acheteurs étrangers ont joué un rôle central dans cette expansion. Ils ont représenté 50 % des achats sur le marché secondaire. Leur présence a progressé de 53,9 % sur le marché primaire et de 47,6 % sur le marché secondaire par rapport à février 2025, dépassant la demande locale dans les deux segments.
Ces chiffres méritent qu'on s'y attarde. Quand les acheteurs étrangers représentent la moitié des transactions sur le marché secondaire, cela signifie que Batumi n'est plus perçue comme une destination de niche pour quelques investisseurs aventureux. Elle est devenue un marché lisible, accessible et suffisamment documenté pour que des acheteurs venus de l'étranger y opèrent en confiance, souvent sans même se déplacer sur place.
En 2025, le marché immobilier de Batumi a dépassé pour la première fois 1,3 milliard de dollars de volume total, avec 17 478 transactions d'appartements, soit une progression de 15 % par rapport à 2024. Fait notable, le marché secondaire a dépassé le neuf en nombre de transactions pour la première fois depuis plusieurs années. Cette bascule indique un marché qui arrive à maturité : les acheteurs ne cherchent plus seulement des biens sur plan. Ils achètent aussi des actifs existants, déjà livrés, immédiatement locatifs.
Une demande venue de toutes les directions
La clientèle étrangère à Batumi est aujourd'hui très diversifiée. Investisseurs du Moyen-Orient fuyant l'instabilité régionale, acheteurs turcs, russes et ukrainiens en quête d'une base stable, nomades numériques européens à la recherche d'un cadre de vie abordable, ou encore investisseurs francophones attirés par les rendements et la fiscalité géorgienne : les profils se multiplient et se croisent sur ce même marché.
Batumi s'est imposée comme une destination de premier plan pour les acheteurs internationaux, attirés par la hausse constante des prix et la montée en gamme des nouveaux projets. Les rendements annuels peuvent atteindre jusqu'à 9 % pour les locations de courte durée, un niveau qui dépasse celui de nombreuses destinations européennes comparables. Ce positionnement sur le rendement locatif attire en particulier les investisseurs qui cherchent un actif à la fois accessible à l'entrée et capable de générer des revenus réguliers dès la première année.
Le neuf tire la croissance vers le haut
Les prix ont continué de grimper en février. Le prix moyen pondéré pour les appartements neufs a atteint 1 834 dollars le mètre carré, en hausse de 15,6 % sur un an. La progression a été plus marquée sur le marché primaire, où elle a atteint 23,2 %, contre 6,9 % sur le marché secondaire.
Ce différentiel entre neuf et ancien n'est pas anodin. Il reflète une réalité bien connue des investisseurs actifs sur ce marché : les biens sur plan et en cours de construction se négocient à des prix inférieurs aux biens livrés, offrant une marge de valorisation significative entre la date d'acquisition et la livraison. L'immobilier sur plan ou en cours de construction se négocie jusqu'à deux à trois fois moins cher que les biens finis. Un investisseur qui acquiert plusieurs appartements sur plan peut miser sur une hausse rapide du marché, les prix pouvant doubler en deux à quatre ans selon les zones.
Le New Boulevard reste le secteur le plus actif, avec 6 807 transactions en 2025, soit presque deux fois plus que n'importe quelle autre zone de la ville. Le prix moyen y a atteint 1 761 dollars le mètre carré en décembre, dans une fourchette allant de 1 230 à 2 900 dollars selon la catégorie du bien. Heroes Alley se distingue comme le segment le plus premium, avec un prix moyen de 2 095 dollars le mètre carré et des biens atteignant 3 325 dollars.
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Une tendance à surveiller sur les rendements locatifs
La progression des prix porte en elle une nuance que tout investisseur sérieux doit intégrer dans son analyse. En 2026, les analystes s'attendent à ce que la tendance se poursuive avec une probable nouvelle baisse des rendements locatifs, la croissance des prix ayant tendance à outpasser la progression des loyers.
Ce n'est pas un signal d'alarme. C'est une réalité de cycle : quand les prix d'acquisition montent plus vite que les loyers, le rendement brut se comprime mécaniquement. Cela ne signifie pas que l'investissement perd de son intérêt. Cela signifie que le choix du bon bien, dans le bon quartier, avec la bonne structure d'acquisition, devient encore plus déterminant qu'il ne l'était il y a deux ans. C'est précisément le travail que nous faisons avec nos clients chez France Finance International : identifier les projets qui offrent encore une marge de rendement réelle, avant que le marché ne les reprenne à la hausse.
Batumi ne construit pas seulement des appartements. Elle construit une ville différente de celle qu'elle était il y a cinq ans. Le projet Ambassadori Island, développé sur 84 hectares d'îlots et de péninsules artificielles au nord de la ville, prévoit villas, gratte-ciels, centres commerciaux, yacht club, promenades, parcs aquatiques et hôtels. Le complexe Gonio Marina, porté par Emaar et Eagle Hills avec un investissement de 6 milliards de dollars, est considéré comme le développement le plus structurant pour l'ensemble du marché immobilier de la ville.
La Géorgie se classe au 7e rang mondial pour la facilité de faire des affaires selon le classement Doing Business de la Banque mondiale, avec une création d'entreprise possible en 24 heures, un enregistrement immobilier rapide et une fiscalité avantageuse pour les acheteurs étrangers. Pour un investisseur francophone habitué aux délais et aux coûts de transaction français, ces éléments changent concrètement l'équation.
Colliers note par ailleurs que certaines transactions sur le marché primaire sont enregistrées avec des délais, ce qui signifie que les données publiées en temps réel sous-estiment parfois la dynamique effective du marché. Les chiffres publiés reflètent donc un plancher, pas un plafond.
Février 2026 n'est pas un mois exceptionnel pour le marché de Batumi. C'est un mois qui ressemble aux précédents, avec des fondamentaux qui se renforcent mois après mois. La demande étrangère structure désormais le marché autant que la demande locale. Les prix progressent, les volumes augmentent, et les grands projets en cours redessinent l'image et l'attractivité de la ville à une échelle qui n'a rien à voir avec ce qu'elle était il y a encore quelques années.
Pour un investisseur qui regarde ce marché depuis l'Europe, les signaux sont cohérents. La fenêtre d'entrée aux meilleures conditions se rétrécit progressivement à mesure que les prix montent. La question n'est plus de savoir si Batumi mérite attention. Elle est de savoir comment s'y positionner au bon moment, sur les bons actifs.
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