La Géorgie se prépare à tokeniser son immobilier

Une nouvelle étape pour un marché déjà très digitalisé

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La Géorgie, laboratoire mondial pour la blockchain et l’immobilier

Depuis plusieurs années, la Géorgie fait partie des pays les plus avancés au monde sur la digitalisation de son cadastre et de ses registres publics. Les titres de propriété sont déjà enregistrés de manière électronique et les transactions se traitent en quelques minutes. La prochaine étape est en train de se dessiner : la tokenisation de l’immobilier.

L’idée est simple sur le principe, mais puissante dans ses effets. Transformer un actif physique comme un appartement, un immeuble ou un hôtel en “jetons” numériques, chacun représentant une fraction de propriété. La Géorgie explore officiellement cette voie avec la perspective de mettre son registre foncier sur une technologie blockchain et de permettre à terme la tokenisation de biens immobiliers.

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Qu’est ce que la tokenisation immobilière

Un bien réel, des parts numériques

La tokenisation consiste à prendre un actif réel, par exemple un appartement, et à le diviser en unités numériques, appelées jetons. Chaque jeton représente une part de ce bien ou d’une société qui le détient.

Concrètement, au lieu d’acheter un appartement entier, un investisseur peut acheter par exemple 1, 5 ou 10 pour cent du projet, sous forme de jetons inscrits sur une blockchain. Ces jetons peuvent ensuite être conservés à long terme, revendus, éventuellement échangés sur une plateforme spécialisée.

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Un principe proche des actions, avec une technologie différente

Sur le plan économique, un jeton immobilier ressemble à une action qui donne droit à une part des revenus ou de la valeur d’un bien. La différence se situe dans le support technologique. La blockchain permet d’enregistrer les droits de propriété de manière décentralisée, traçable et difficile à falsifier.

La promesse est d’avoir des transferts plus rapides, moins de paperasse et une meilleure transparence sur les droits de chacun.

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Où en est la Géorgie concrètement

Un pays déjà en avance sur le registre foncier

La Géorgie travaille avec des technologies blockchain sur le registre foncier depuis plusieurs années. Une partie importante des transactions immobilières a déjà été ancrée sur blockchain pour renforcer la sécurité et la vérifiabilité des titres de propriété.  

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Un partenariat récent pour aller vers la tokenisation

Plus récemment, le ministère de la Justice géorgien a signé un mémorandum avec un réseau public de blockchain afin d’étudier la migration du registre foncier sur une infrastructure on chain et de tester la tokenisation de l’immobilier. L’objectif annoncé est clair : améliorer la protection des droits de propriété, réduire les fraudes et ouvrir la porte à des produits financiers basés sur des actifs réels géorgiens.  

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Des projets pilotes déjà en cours

Au delà des annonces, des projets pilotes commencent à apparaître. Certains complexes hôteliers ou résidentiels sont en train d’être testés sous forme de fractions tokenisées, permettant à des investisseurs de différents pays d’acheter une partie d’un projet via des jetons plutôt que par un acte classique.  

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Ce que la tokenisation peut changer pour l’immobilier géorgien

Accès facilité pour les petits et moyens investisseurs

Aujourd’hui, acheter un bien en direct demande un capital minimal important, des démarches administratives, des déplacements, parfois un crédit local. Avec la tokenisation, il devient théoriquement possible de :

• investir des montants plus faibles sur des projets de qualité

• diversifier entre plusieurs biens, villes, promoteurs

• entrer et sortir plus facilement, selon la liquidité des jetons

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Pour la Géorgie, cela signifie potentiellement des flux d’investissement plus importants, venant de personnes qui ne se seraient jamais lancées dans un achat classique.

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Plus de transparence et une traçabilité renforcée

Un registre foncier ancré sur blockchain permet de vérifier rapidement l’historique des titres, les changements de propriété et certaines informations clés.

Couplé à la tokenisation, cela crée un environnement où chaque fraction de propriété est traçable, ce qui peut renforcer la confiance des investisseurs étrangers.

Une nouvelle manière de financer des projets

Pour les promoteurs, la tokenisation peut devenir un outil de financement complémentaire. Au lieu de dépendre uniquement des banques, ils peuvent lever des fonds en vendant des parts tokenisées d’un projet à un ensemble d’investisseurs.

La Géorgie, avec un cadre digital déjà très avancé et une banque centrale qui travaille sur un environnement favorable aux actifs numériques, se positionne comme un terrain d’expérimentation crédible.  

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Les limites et les questions encore ouvertes

Un cadre juridique en construction

Même si la technologie existe, le droit avance plus lentement. Pour l’instant, les jetons représentant de l’immobilier sont souvent assimilés à des titres financiers, donc soumis aux règles de protection des investisseurs et au droit des valeurs mobilières.

En Géorgie, comme ailleurs, le cadre spécifique de la tokenisation immobilière est encore en train de se structurer. Cela signifie qu’il faut rester prudent, bien vérifier la nature juridique des jetons et la manière dont les droits de propriété sont réellement garantis.  

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La question de la liquidité réelle

Sur le papier, un jeton semble facile à vendre. Dans la pratique, la liquidité dépendra des plateformes disponibles, du nombre d’acheteurs et de la confiance dans chaque projet. Tous les jetons ne se revendront pas aussi facilement qu’une action cotée en bourse.

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Le choix des projets sérieux

Comme pour tout marché émergent, il peut y avoir de très bons projets et d’autres beaucoup moins solides.

C’est là qu’un accompagnement devient utile : analyser le promoteur, la structure juridique, la gouvernance du projet, la qualité de l’actif sous jacent et la cohérence économique de la promesse de rendement.

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Ce que cela signifie pour un investisseur français

Une nouvelle façon de se positionner sur la Géorgie

La tokenisation peut offrir un moyen d’entrer sur le marché géorgien sans forcément acheter un bien physique classique dès le départ. Cela peut être une porte d’entrée pour découvrir le marché, tester un type d’investissement, puis, éventuellement, aller vers de l’immobilier plus traditionnel.

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Combiner immobilier classique et immobilier tokenisé

L’idée n’est pas d’opposer les deux modèles, mais de les combiner intelligemment.

Un investisseur peut très bien :

• détenir des biens physiques en direct pour le long terme

• compléter avec des parts tokenisées sur certains projets hôteliers ou résidentiels

• adapter sa stratégie en fonction de son budget, de son appétit pour le risque et de son horizon de temps

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L’importance d’être accompagné

Entre la technologie, la réglementation, les spécificités locales et le choix des projets, la tokenisation n’est pas un sujet à aborder seul.

Nous accompagnons déjà des investisseurs sur l’immobilier classique en Géorgie et à l’international. Notre rôle est d’expliquer les différences entre les modèles, de filtrer les projets, et de construire une stratégie cohérente qui ne repose pas sur un effet de mode, mais sur des fondamentaux solides.

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Conclusion

La Géorgie ne se contente pas d’être un marché immobilier dynamique. Elle est en train de devenir un terrain d’expérimentation pour la tokenisation de l’immobilier, avec un registre foncier digitalisé, des partenariats blockchain et des premiers projets pilotes.

Pour les investisseurs, cela ouvre de nouvelles possibilités, mais cela demande aussi de bien comprendre les mécanismes, les avantages et les limites de cette nouvelle manière d’investir.

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Vous voulez savoir si la tokenisation a du sens dans votre stratégie

Pour faire le point sur votre situation, comparer immobilier classique et immobilier tokenisé et voir ce qui est pertinent pour vous, vous pouvez réserver un créneau d’échange.

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