Pendant des années, le Panama a occupé une place particulière dans l'imaginaire des investisseurs internationaux. Un pays qui évoquait presque automatiquement les Panama Papers, les sociétés offshore, les comptes bancaires opaques et les montages de dissimulation fiscale. Cette réputation avait une part de réalité. Elle avait aussi une part d'exagération, et surtout, elle ne reflète plus du tout la situation actuelle.
Ce qui se passe au Panama depuis 2019, et plus encore depuis 2023, mérite d'être regardé avec attention par quiconque s'intéresse aux marchés émergents d'Amérique latine. Le pays traverse une transformation profonde de son cadre institutionnel, fiscal et financier. Cette transformation n'est pas terminée. Elle n'est pas sans zones d'ombre. Mais elle est réelle, documentée, et reconnue par les instances internationales les plus exigeantes.
Pour un investisseur qui cherche à diversifier son patrimoine à l'international, le Panama de 2026 n'est pas le Panama de 2016. Il vaut donc la peine d'y regarder de plus près, avec des yeux neufs et une grille d'analyse actualisée.
Le paradis fiscal des années 2000-2015
Le Panama a construit pendant plusieurs décennies un modèle économique partiellement fondé sur l'attraction de capitaux étrangers via une fiscalité territoriale très agressive, un secret bancaire élevé, et une réglementation des sociétés offshore particulièrement permissive. Le principe de base était simple : les revenus générés à l'étranger n'étaient pas imposés au Panama, et les structures juridiques disponibles permettaient à des résidents de pays à forte fiscalité d'y loger leurs actifs avec un niveau de transparence minimal.
Ce modèle a attiré des capitaux, mais aussi des flux moins recommandables. Le Panama, inscrit sur la liste grise du GAFI en 2014, en avait été retiré en 2016 après s'être engagé à introduire plus de transparence dans son système financier et bancaire. Mais le respect de ces engagements a été jugé insuffisant, et le pays a été réinscrit en 2019.
En 2016, l'affaire des Panama Papers a exposé publiquement une réalité que beaucoup savaient sans vouloir le dire : le pays était utilisé massivement pour des montages d'optimisation fiscale agressive, avec des montants et des profils qui allaient bien au-delà de la simple optimisation légale. Le choc médiatique a été mondial et durable. L'image du Panama en a souffert pendant plusieurs années, au point de compliquer les transactions bancaires même les plus ordinaires pour des investisseurs qui opéraient en toute légalité.
Les conséquences concrètes pour les investisseurs
Cette image a eu des effets pratiques bien réels. Les virements internationaux vers et depuis le Panama faisaient l'objet de contrôles renforcés de la part des banques correspondent étrangères. Certaines banques européennes refusaient purement et simplement d'exécuter des transactions liées à des sociétés panaméennes. Les ouvertures de compte pour des non-résidents étaient devenues difficiles, longues, et soumises à des procédures de KYC particulièrement lourdes.
Pour un investisseur francophone cherchant à acquérir un bien immobilier à Panama City, cette réalité opérationnelle était un frein sérieux, indépendamment de la qualité du marché lui-même.
La sortie de la liste grise du GAFI : un signal fort
En octobre 2023, le GAFI a officiellement retiré le Panama de sa liste grise, reconnaissant que le pays avait renforcé son système de prévention du blanchiment d'argent et du financement du terrorisme et mis en oeuvre des réglementations substantielles qui lui ont permis de faire un grand pas en avant en matière de transparence internationale.
Cette décision n'a pas été accordée de façon automatique. Elle a suivi plusieurs années de réformes législatives et réglementaires concrètes : renforcement des obligations de déclaration pour les intermédiaires financiers, modernisation du registre des bénéficiaires effectifs des sociétés, participation aux mécanismes d'échange automatique d'informations fiscales selon les normes de l'OCDE, et durcissement des sanctions contre les pratiques de blanchiment.
Pour un investisseur, la sortie de la liste grise du GAFI a une signification pratique immédiate : les banques correspondent internationales ont progressivement levé leurs restrictions sur les transactions panaméennes, les ouvertures de compte pour non-résidents sont redevenues plus accessibles, et les virements depuis l'Europe vers des comptes au Panama sont moins systématiquement bloqués ou questionnés qu'ils ne l'étaient entre 2019 et 2023.
Une politique économique qui se normalise
Le gouvernement actuel dirigé par le président Mulino, en place depuis juillet 2024, a fait de la crédibilité internationale l'une de ses priorités affichées. En 2025, le Panama a réalisé la plus grande correction fiscale d'Amérique latine. Le balance primaire du secteur public s'est amélioré de 2,267 milliards de dollars, réduisant le déficit de 3,32 % à 0,67 % du PIB. L'épargne courante du gouvernement central est devenue positive pour la première fois depuis plusieurs années, confirmant que l'État commence à financer ses opérations avec ses propres ressources plutôt que de dépendre systématiquement de la dette.
Le gouvernement mise sur une amélioration de la collecte fiscale via le renforcement des dispositifs de contrôle, et non par l'implémentation de nouvelles taxes et de hausses de taux. Il bénéficiera également des recettes provenant du Canal, sous forme de redevances et de dividendes représentant 17 % des recettes fiscales, soit 3 % du PIB.
Ce dernier point mérite d'être compris. Le Panama ne cherche pas à taxer davantage ses résidents ou ses investisseurs. Il cherche à mieux collecter ce qui lui est dû, à réduire l'évasion interne, et à s'appuyer davantage sur les revenus structurels du Canal pour équilibrer ses comptes. C'est un choix politique qui préserve l'attractivité fiscale du pays pour les investisseurs étrangers tout en améliorant la crédibilité internationale de l'État.
Un hub régional avec des atouts structurels rares
Le Panama dispose d'un positionnement géographique et économique qui n'appartient qu'à lui. Carrefour entre l'Atlantique et le Pacifique, passerelle entre l'Amérique du Nord et l'Amérique du Sud, seul pays du monde à abriter l'un des passages maritimes les plus stratégiques de la planète : ces avantages sont permanents, non reproductibles, et constituent un moteur de croissance qui ne dépend d'aucune décision politique.
L'Autorité du Canal de Panama anticipe un chiffre d'affaires record de 5,6 milliards de dollars pour l'exercice fiscal 2025, en hausse de 12,7 % par rapport à la période précédente. En juillet 2025, l'Autorité a annoncé un vaste plan d'investissement de 8,5 milliards de dollars sur dix ans, consacré à la construction d'un gazoduc de 80 kilomètres, deux nouveaux terminaux portuaires et un nouveau réservoir sur le Río Indio.
L'économie orientée vers l'exportation, centrée sur le commerce, la logistique et le secteur financier, devrait générer une croissance moyenne de 4 % entre 2026 et 2029, supérieure à la moyenne régionale et mondiale, même si ce rythme est plus lent que les années 2010.
L'économie est dollarisée, ce qui élimine le risque de change pour un investisseur qui opère en dollars et réduit considérablement la volatilité monétaire pour les autres. C'est un avantage opérationnel concret, particulièrement appréciable dans un contexte d'investissement à moyen terme.
Une reprise après un creux lié à un choc exogène
Il faut cependant lire les chiffres récents avec honnêteté. Le pays a enregistré une croissance de 2,9 % en 2024 contre 7,3 % en 2023. Cette baisse a été causée par la fermeture de la mine de cuivre de Cobre Panama et ses conséquences sociales. Cette fermeture, décidée sous la pression de mouvements sociaux puissants, a amputé le PIB d'environ 5 points. C'est un choc important, mais c'est un choc exogène et circonstanciel, pas le signe d'une défaillance structurelle de l'économie.
Le Panama a enregistré une croissance robuste d'environ 4 % en 2025, se positionnant significativement au-dessus de la moyenne régionale. Cette croissance a été portée par le dynamisme des secteurs du transport et de la logistique, des services financiers, du commerce et de la construction. La reprise est là, confirmée par le FMI et les agences de notation, et les projections pour 2026 pointent vers une poursuite de cette trajectoire.
La construction bénéficiera des projets d'infrastructures majeures, en partie financés par des partenaires étrangers, tels que l'extension de la ligne 3 du métro incluant un tunnel sous le Canal, la réhabilitation des routes rurales et la construction d'un quatrième pont sur le Canal. Ces chantiers sont des moteurs de demande immobilière indirects mais réels, en particulier dans les zones périphériques de Panama City.
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Un cadre d'accès exceptionnellement favorable pour les étrangers
C'est l'un des points les plus remarquables du marché panaméen, et l'un des moins souvent mis en avant : les étrangers peuvent acheter et posséder des biens immobiliers au Panama dans exactement les mêmes conditions que les citoyens panaméens. Le droit de "fee simple", l'équivalent de la pleine propriété occidentale, s'applique sans restriction générale aux ressortissants étrangers. Il n'existe pas de quota, pas de structure obligatoire, pas de bail au lieu de la propriété. C'est une différence fondamentale par rapport à des marchés comme Bali ou certaines zones d'Asie du Sud-Est où les étrangers ne peuvent qu'accéder à des formules de bail.
Plusieurs dispositifs encouragent l'investissement immobilier étranger : la loi Pensionado offre des réductions fiscales et des exonérations à certains profils d'acquéreurs, certaines propriétés bénéficient d'une exonération de l'impôt foncier pendant 5, 10 voire 20 ans selon leur date de construction, et il est possible de créer une société locale pour gérer ses investissements avec une structure de transmission patrimoniale optimisée.
Les prix et les rendements : une équation qui reste intéressante
À Panama City, les prix de l'immobilier haut de gamme dans des quartiers comme Costa del Este et Punta Pacifica oscillent entre 2 500 et 3 500 dollars par mètre carré en 2025. Les zones côtières comme Coronado et Pedasi offrent des opportunités plus abordables avec des prix de 1 500 à 2 500 dollars par mètre carré pour des villas en bord de mer.
Le prix moyen de l'immobilier dans la capitale atteint 1 804 dollars par mètre carré, avec une hausse annuelle de 2,38 %. Ces niveaux sont inférieurs à ceux de marchés comparables comme Miami ou Dubaï, tout en offrant des caractéristiques urbaines et une qualité de vie qui justifient l'intérêt d'une clientèle internationale croissante.
Les prévisions projettent des hausses de prix annuelles de l'ordre de 5 à 7 % à Panama City d'ici 2030, portées par une augmentation de la population projetée à 20 % dans certaines zones stratégiques. Ces projections sont à prendre avec la prudence habituelle, mais elles s'appuient sur des moteurs réels : croissance démographique, afflux d'expatriés, développement d'infrastructures, et attractivité régionale du pays comme base pour les entreprises internationales.
Chez France Finance International, nous sommes en train de conduire une analyse approfondie du marché panaméen pour notre clientèle. Il serait inexact de dire que toutes nos questions sont déjà résolues. Plusieurs points méritent encore une investigation sérieuse avant que nous communiquions des recommandations précises.
Ce qui nous retient positivement
La sortie de la liste grise du GAFI est un signal de normalisation que nous prenons au sérieux. La fluidité des transactions bancaires s'est améliorée de façon mesurable. L'économie a retrouvé une trajectoire de croissance solide après le creux de 2024. Le cadre d'accès à la propriété pour les étrangers est parmi les plus ouverts au monde. La dollarisation élimine le risque de change. Et le Canal de Panama reste un moteur économique qui n'a pas d'équivalent en Amérique latine.
Ce qui demande encore une analyse approfondie
Le bilan fiscal reste tendu. En 2026, le besoin de financement brut du Panama s'élèvera à 9 % du PIB, avec d'importants remboursements de dette et des paiements d'intérêts en hausse. La question de savoir comment le gouvernement finance ces obligations sans alourdir la fiscalité des investisseurs ou des propriétaires reste une variable à surveiller.
La situation politique interne a connu des tensions. Des protestations ont éclaté en avril 2025 contre la réforme de la sécurité sociale, conduisant à des heurts avec les autorités et à une chute significative de la cote de popularité du président Mulino. La cohésion politique reste un paramètre à suivre.
Par ailleurs, la question des ports du Canal, dont la gestion était assurée par l'opérateur hongkongais Hutchison et fait l'objet de tensions géopolitiques liées à la pression américaine sur les intérêts chinois dans la zone, introduit une zone d'incertitude géopolitique que nous ne pouvons pas ignorer dans notre analyse.
Enfin, la liquidité du marché immobilier secondaire à Panama City reste inférieure à celle de marchés comme Dubaï ou Lisbonne. Revendre un bien peut prendre du temps, et les délais de transaction sont plus longs qu'on ne l'anticipe souvent
Le Panama de 2026 n'est plus le Panama des Panama Papers. Cette phrase mérite d'être dite clairement, parce que trop d'investisseurs continuent d'appliquer à ce pays une grille de lecture qui date d'une décennie. Le pays a fait des efforts réels et reconnus internationalement pour normaliser son cadre financier et juridique. Son économie a retrouvé une trajectoire de croissance solide. Son marché immobilier offre des conditions d'accès exceptionnellement favorables pour les étrangers, dans une ville qui continue de s'affirmer comme hub régional incontournable.
Cela ne signifie pas que tout est parfait, ni que les questions sont toutes résolues. Un investissement au Panama en 2026 demande une analyse sérieuse, une due diligence approfondie, et un accompagnement par des professionnels qui connaissent ce marché de l'intérieur. C'est exactement le travail que nous sommes en train de finaliser, et nous reviendrons vers notre clientèle avec des recommandations précises lorsque cette analyse sera complète.
En attendant, le Panama mérite clairement d'être sur la liste des marchés à regarder sérieusement. Ce n'est plus l'eldorado fiscal opaque d'il y a dix ans. C'est peut-être quelque chose de plus intéressant : un marché en train de mûrir, dans un pays qui se réinvente, avec des fondamentaux économiques que peu de pays d'Amérique latine peuvent lui envier.
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