Il y a des soirées qui se passent comme prévu. Et il y a des soirées qui dépassent les attentes dans presque tous les sens. Celle du mercredi soir, au 16 boulevard Haussmann, était de la deuxième catégorie.
Une cinquantaine de personnes avaient fait le déplacement pour passer la soirée avec l'équipe France Finance International autour d'un sujet qui passionne de plus en plus d'investisseurs et d'entrepreneurs francophones : comment diversifier son patrimoine à l'international, et pourquoi la Géorgie mérite une place sérieuse dans cette réflexion.
Ce que nous n'avions pas anticipé, c'est la vitesse à laquelle les conversations ont basculé de l'intérêt à la décision. Des prospects sont devenus clients le soir même. Et une très grande partie de la salle a exprimé une volonté claire de s'engager dans les prochaines semaines. Ce n'est pas un résultat qu'on peut attribuer à un bon buffet ou à un beau PowerPoint. C'est le signe que quelque chose de plus profond est en train de se passer dans la façon dont les investisseurs francophones regardent leur situation patrimoniale.
L'équipe FFI était sincèrement ravie d'accueillir tout le monde, et nous remercions chaque personne qui a fait le déplacement, qu'elle soit repartie client ou simplement avec de nouvelles clés de lecture sur les marchés internationaux.
Le profil des personnes présentes ce soir-là mérite qu'on s'y arrête. Ce n'était pas une salle de curieux vaguement intéressés par des destinations exotiques. C'était une salle d'entrepreneurs, de cadres dirigeants, de chefs d'entreprise et d'investisseurs qui avaient pris le temps de se déplacer en semaine, en soirée, pour entendre parler d'un sujet précis : comment faire travailler son patrimoine intelligemment hors des frontières françaises.
Ce déplacement dit quelque chose. En 2026, avec une dette publique française qui dépasse 118 % du PIB, une pression fiscale sur le patrimoine qui s'alourdit à chaque loi de finances, et une instabilité réglementaire qui rend difficile toute planification patrimoniale sur dix ans, les investisseurs les mieux informés ne se posent plus la question de savoir si la diversification internationale est légitime. Ils se posent la question de comment la faire correctement.
C'est exactement à cette question que nous avons tenté de répondre ce soir-là. Et la réceptivité de la salle a montré que le timing était juste, et que le besoin est réel.
Ce n'est pas un hasard si la Géorgie est au centre de notre offre en ce moment. Ce n'est pas non plus le résultat d'un engouement passager ou d'une tendance marketing. C'est le résultat de plusieurs années de présence sur ce marché, de relations construites avec les acteurs les plus solides du secteur, et d'une analyse continue qui nous permet de dire avec conviction : ce marché mérite l'attention qu'il reçoit, et il la mérite pour de bonnes raisons.
Une économie dont les chiffres parlent d'eux-mêmes
La Géorgie affiche en 2026 une croissance du PIB de 8,8 % sur les deux premiers mois de l'année, portant la moyenne du premier trimestre à 8,4 %. Moody's a relevé ses prévisions de croissance à 6 % pour l'année entière. Le déficit courant est au plus bas historique à 2,6 % du PIB. La dette publique se stabilise à 34,5 % du PIB. Les eurobonds souverains émis début 2026 ont été souscrits 5,5 fois.
Ces chiffres ne sont pas des projections optimistes produites par un bureau d'études local. Ce sont les données publiées par Geostat, l'agence nationale de statistique, et validées par le FMI, la Banque Asiatique de Développement et les agences de notation internationales. Mettre ces chiffres en regard de la trajectoire française ou européenne suffit à comprendre pourquoi les investisseurs qui lisent sérieusement les données économiques s'intéressent à ce pays.
Un cadre fiscal qui change l'équation patrimoniale
La Géorgie a fait des choix fiscaux délibérés et cohérents depuis le milieu des années 2000, et ces choix produisent aujourd'hui un environnement que peu de pays peuvent égaler.
L'impôt sur les revenus locatifs est fixé à 5 % flat, sans charges sociales additionnelles. Il n'existe pas d'impôt sur les plus-values immobilières au-delà de deux ans de détention. Les droits de mutation à l'achat représentent environ 1 % du prix du bien. Il n'y a pas d'impôt sur la fortune, pas de droits de succession dans les configurations habituelles, et pas de charges patronales lourdes sur les salaires pour les entrepreneurs qui y créent une activité.
Pour un investisseur qui vient d'un pays à pression fiscale élevée et qui compare ces conditions à ce qu'il supporte chez lui, le différentiel est saisissant. Et contrairement à certaines juridictions qui offrent des avantages fiscaux théoriques difficiles à activer en pratique, le cadre géorgien est simple, documenté, et appliqué avec une constance qui permet une planification patrimoniale réelle sur le long terme.
Un marché immobilier structurellement sain
Le marché immobilier géorgien n'a pas connu les excès spéculatifs que beaucoup de marchés émergents traversent lors de leurs phases d'accélération. Il a progressé de façon régulière, avec une croissance annuelle moyenne des prix de 8 % à Tbilissi sur les sept dernières années, selon les données de TBC Capital. Il est soutenu par des fondamentaux locaux solides, notamment un taux d'urbanisation encore inférieur à la moyenne européenne, un parc immobilier dont 77 % date d'avant 1990, et une classe moyenne en expansion qui génère une demande résidentielle structurelle.
Les prix au mètre carré restent dans une fourchette de 1 000 à 1 800 dollars dans les quartiers résidentiels de qualité à Tbilissi, soit environ cinq fois moins que dans les grandes capitales européennes pour des biens de standing comparable. Les rendements locatifs bruts oscillent entre 7 et 10 % dans les zones bien positionnées, un niveau que la quasi-totalité des marchés d'Europe occidentale ne permet plus d'atteindre.
À Batumi, sur la mer Noire, les chiffres publiés par TBC Capital lors du WM Forum 2026 sont encore plus éloquents : avec un prix moyen de 1 496 dollars le mètre carré en centre-ville, Batumi affiche les prix les plus bas de toutes les destinations balnéaires internationales comparables, et pourtant ses rendements locatifs bruts atteignent 7 %, les deuxièmes plus élevés de ce panel mondial derrière Miami.
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Une des choses que nous avons dites ce soir-là, et que nous répétons à chaque occasion parce qu'elle est fondamentale : quand vous regardez la Géorgie, vous ne regardez pas un marché sur lequel quelques aventuriers ont parié en solitaire.
Vous regardez un marché sur lequel la Banque Asiatique de Développement a investi 6 milliards de dollars depuis 2007, et vient d'approuver 104 millions supplémentaires pour les infrastructures énergétiques. Un marché sur lequel la BERD opère activement, où le FMI conduit des missions techniques régulières, et où les eurobonds souverains ont été souscrits 5,5 fois par des gestionnaires institutionnels parmi les plus exigeants du monde.
C'est un marché sur lequel Emaar, le groupe qui a construit le Burj Khalifa, vient d'annoncer un investissement de 6,5 milliards de dollars entre Tbilissi et Batumi. Sur lequel la Trump Organization a choisi de lancer sa première tour dans la région, conçue par Gensler, le plus grand cabinet d'architecture au monde. Sur lequel Marriott, Radisson, Wyndham, Hilton et Accor développent leurs portfolios hôteliers.
Ces acteurs ne prennent pas de décisions d'investissement sur la base d'une intuition. Ils le font après des analyses de risque approfondies, menées par des équipes dont c'est le métier. Leur présence simultanée sur ce marché est la validation institutionnelle la plus solide qu'une destination puisse recevoir.
C'est une question que nous recevons régulièrement, et à laquelle nous répondons sans détour.
La Géorgie est un marché accessible, légalement ouvert aux étrangers, avec des règles d'acquisition simples et des droits de propriété clairs. Techniquement, n'importe qui peut acheter un bien à Tbilissi ou à Batumi sans passer par un intermédiaire. Ce n'est pas la question.
La vraie question est : quel bien, quel promoteur, quelle zone, à quel prix, avec quelle structure d'acquisition, et quelle gestion locative ? Ce sont ces décisions qui déterminent si un investissement en Géorgie produit les résultats attendus ou non. Et ce sont des décisions qui demandent une connaissance terrain que seule une présence régulière et des relations locales établies permettent d'avoir.
Nous sommes à Tbilissi. Nous connaissons les promoteurs qui ont livré ce qu'ils avaient promis et ceux qui ont pris du retard. Nous savons quels quartiers de Tbilissi attirent les locataires à l'année et lesquels dépendent trop du tourisme court terme. Nous avons été invités au WM Forum 2026 de TBC Wealth Management aux côtés des dirigeants d'Archi Group et de TBC Bank. Nous connaissons les interlocuteurs bancaires qui traitent les dossiers étrangers correctement et ceux qui compliquent inutilement les procédures.
Ce réseau et cette connaissance, c'est ce que nous mettons au service de nos clients. Pas pour vendre un produit. Pour structurer une décision.
Cette soirée parisienne confirme quelque chose que nous avions déjà observé lors de notre événement de Genève en avril : il y a un vrai besoin de formats d'information de qualité sur l'investissement immobilier international, loin des conférences grand public et des webinaires trop généralistes.
Nous allons continuer sur cette lancée. De nouveaux événements sont en préparation dans différentes villes. Les dates et les lieux seront communiqués prochainement. Si vous souhaitez être informé en priorité des prochains rendez-vous, la façon la plus simple est de nous contacter directement ou de prendre rendez-vous avec notre équipe pour une première conversation.
Les places seront, comme ce mercredi soir boulevard Haussmann, volontairement limitées.
Que vous souhaitiez assister à l'un de nos prochains événements ou échanger directement sur votre situation patrimoniale et les opportunités en Géorgie, notre équipe est disponible.
Une expertise globale pour vous accompagner durablement dans vos projets d’investissement, en France et à l’étranger.
