France Finance International a lancé son activité à Bali en 2017. Pendant quatre ans, nous avons accompagné des clients sur ce marché, suivi son évolution de près, et construit une connaissance terrain que peu d'acteurs francophones peuvent revendiquer. En 2021, nous avons fait un choix délibéré : arrêter de proposer Bali à nos clients.
Ce n'était pas parce que l'île avait perdu de son attrait. C'était parce que les conditions du marché avaient changé d'une façon qui ne correspondait plus à nos critères. Les rendements locatifs avaient baissé. Le marché avait absorbé une vague de construction en leasehold qui avait densifié l'offre dans les zones les plus populaires. Et sur du leasehold, la combinaison d'une durée limitée avec des rendements en compression ne produisait plus une équation assez solide pour que nous l'endorsions en toute bonne conscience.
Nous revenons sur Bali en 2026. Mais cette fois avec un argument que nous n'avions pas lors de notre première période : une structure en freehold via PT PMA, sur une localisation qui n'est pas encore saturée, et des prix qui reflètent le potentiel de la zone plutôt que sa surexposition médiatique.
Leasehold ou freehold : la différence que beaucoup de vendeurs évitent d'expliquer
La grande majorité des biens vendus à des étrangers à Bali l'est en leasehold, c'est-à-dire sous forme de bail d'une durée déterminée. C'est une formule parfaitement légale, bien encadrée quand elle est correctement documentée, et qui peut être financièrement intéressante dans certaines configurations.
Mais le leasehold a une limite que tout investisseur sérieux doit comprendre avant d'acheter : le bail a une fin. Quand il arrive à terme, le bien revient au propriétaire du terrain. La revente d'un bien en leasehold se complique à mesure que les années restantes diminuent. Et la transmission à ses enfants ou héritiers d'un actif dont les droits d'usage s'éteignent à une date fixe est, par définition, contrainte.
En Indonésie, seuls les ressortissants indonésiens peuvent légalement détenir un titre en pleine propriété, appelé Hak Milik. Les étrangers ne peuvent pas acheter de terrain en leur nom propre. C'est la loi agraire indonésienne qui l'impose. Les arrangements via des prête-noms locaux sont illégaux et non opposables devant les tribunaux. En 2026, les autorités indonésiennes ont intensifié leurs contrôles sur ces structures informelles, avec des cas d'actifs gelés ou de contrats annulés à la clé.
La solution légale, sécurisée et reconnue par le droit indonésien pour qu'un étranger détienne des droits de propriété pérennes à Bali, c'est la PT PMA.
La PT PMA : ce que c'est concrètement
Une PT PMA, Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing, est une société à responsabilité limitée indonésienne à participation étrangère. C'est le véhicule légal principal qui permet aux étrangers de détenir des droits de propriété en Indonésie au-delà de ce qu'un individu peut obtenir en son nom propre.
Une PT PMA peut acquérir des terrains sous le titre HGB, Hak Guna Bangunan, le Droit de Construire, valide pour une durée de 30 ans renouvelable, pour une durée totale pouvant atteindre 80 ans, structurée en trois périodes de 30, 20 et 30 ans. Ce titre peut être hypothéqué, vendu et transmis. C'est le standard de l'industrie pour le contrôle foncier d'entreprise à Bali.
Ce que cela signifie pour un investisseur : l'actif est détenu par une société dont vous êtes actionnaire. Vous contrôlez la société, donc vous contrôlez l'actif. Contrairement au leasehold qui est un contrat privé à durée fixe, l'HGB via PT PMA est un titre foncier enregistré, opposable à tous, qui peut être transmis aux héritiers via la transmission des parts de la société.
Sous le cadre de l'Omnibus Law et de la liste d'investissements positifs 2025, 100 % de propriété étrangère est autorisée pour la plupart des classifications immobilières, touristiques et d'hospitalité. La PT PMA n'est donc pas un contournement de la loi. C'est le véhicule légalement désigné par le droit indonésien pour les investisseurs étrangers qui veulent une sécurité juridique réelle sur leurs actifs.
Depuis octobre 2025, la réglementation BKPM 5/2025 a réduit le capital minimum libéré pour créer une PT PMA de 10 milliards à 2,5 milliards de roupies, soit environ 150 000 dollars. C'est ce capital qui doit être déposé sur un compte bancaire indonésien de la société à sa création.
Sur le projet Amed que nous proposons, les frais de création de votre PT PMA sont pris en charge par FFI. C'est un avantage concret qui réduit le coût d'entrée réel pour nos clients.
Une localisation que les investisseurs avisés regardent maintenant
Amed est située à environ une heure et demie de l'aéroport international de Ngurah Rai. C'est loin des embouteillages de Canggu et de l'agitation de Seminyak. C'est aussi loin des prix qui ont rendu ces zones de moins en moins intéressantes pour un investisseur qui cherche de la valeur résiduelle.
La zone de Karangasem, dont Amed est le fleuron côtier, concentre plusieurs caractéristiques qui la distinguent de ce qu'on trouve dans le sud de l'île. La plongée sous-marine et le snorkeling sur l'épave de l'USAT Liberty à Tulamben, à quelques kilomètres, en font l'une des destinations plongée les plus connues d'Asie du Sud-Est. Le volcan Agung, le plus haut de Bali, domine l'horizon et crée des paysages volcaniques que la côte sud ne peut pas offrir. Les temples royaux de Karangasem, les chutes d'eau intérieures et une atmosphère authentique préservée de la surexposition touristique complètent un tableau de destination qui intéresse une clientèle internationale haut de gamme à la recherche d'autre chose que la Bali des Instagram.
La villa vierge Beach, la côte préservée d'Amed, les couleurs de l'eau entre la mer de Bali et les fonds coralliens : c'est une proposition de valeur visuelle et expérientielle qui se traduit directement dans les taux d'occupation des hébergements de qualité dans cette zone, sans la pression concurrentielle que connaît le sud.
L'infrastructure d'Amed se développe progressivement, avec une amélioration des accès routiers, une montée en gamme de l'offre hôtelière et de restauration, et une reconnaissance croissante de la destination dans les guides de voyage internationaux. C'est exactement le type de signal de phase précoce que nous avons appris à lire au fil des années.
Ne financez plus des contrats de location temporaires qui perdront leur valeur avec le temps. Demandez la brochure technique d'Amed.
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Une collection de villas avec 180° de vue océan, livraison octobre 2027
Le projet que nous proposons à Amed est une collection boutique de villas de deux typologies, deux chambres et une chambre en loft, conçues autour d'un principe architectural fort : chaque villa jouit de 180° de vue océan sans interruption. Le masterplan a été pensé spécifiquement pour éviter qu'une villa ne masque la vue d'une autre. C'est une contrainte que beaucoup de projets balnéaires annoncent sans la respecter.
La villa deux chambres propose 78 mètres carrés de terrain pour 67 mètres carrés de surface bâtie, avec piscine privée, mobilier inclus, livraison en octobre 2027, à partir de 165 000 euros.
La villa une chambre en configuration loft propose 56 mètres carrés de terrain pour 41,4 mètres carrés de surface bâtie, avec piscine privée, mobilier inclus, livraison en octobre 2027, à partir de 105 000 euros.
Les deux typologies sont livrées entièrement meublées et équipées, prêtes à la mise en location dès la remise des clés. La structure de propriété est une PT PMA en HGB, soit 80 ans de droits fonciers renouvelables : c'est ce que le marché appelle freehold dans le contexte des projets à Bali proposés aux étrangers. C'est la structure la plus solide juridiquement disponible pour un non-résident indonésien.
Un plan de paiement sécurisé en six étapes
Les paiements sont sécurisés via un compte séquestre notarié, ce qui garantit que les fonds ne sont libérés au promoteur qu'aux étapes correspondantes de l'avancement du chantier. La structure est la suivante : 20 % à la signature initiale, 35 % à la signature notariale, 15 % au démarrage de la construction en novembre 2026, 10 % en mai 2027, 15 % en février 2027, et 5 % à la remise des clés en octobre 2027.
Ce mécanisme d'escrow notarial est une protection concrète pour l'acheteur. Il n'est pas universel sur le marché balinais, et sa présence dans ce projet est un signal de sérieux de la part du développeur.
Il y a trois ans, nous n'aurions pas proposé ce projet à nos clients. Non pas parce que Bali manquait d'intérêt, mais parce que les conditions que nous cherchions n'étaient pas réunies.
La combinaison qui nous a fait revenir sur ce marché est précise. Une structure freehold via PT PMA, qui donne à l'investisseur une sécurité juridique et une transmissibilité que le leasehold ne peut pas offrir. Une localisation sur une zone émergente dont les prix d'entrée reflètent encore le potentiel à venir plutôt que la notoriété acquise. Un prix d'entrée inférieur à 170 000 euros pour une villa deux chambres avec piscine privée et vue océan. Et une livraison meublée clé en main en octobre 2027.
Dans les zones encore peu développées du nord et de l'est de Bali, comme Amed, les prix restent accessibles et le potentiel de valorisation à cinq ans est réel, à condition d'accepter une liquidité plus faible à court terme que dans les zones saturées du sud. C'est un profil d'investissement que nous assumons pleinement et qui correspond à une logique patrimoniale de long terme, pas à une logique de spéculation à court terme.
Ce que la PT PMA ajoute à cette équation, c'est la dimension transmissible. Un bien en leasehold arrive à terme. Un bien détenu via PT PMA en HGB peut être transmis à vos héritiers via la transmission des parts de la société, dans un cadre légal solide. Pour un investisseur qui pense patrimoine et pas seulement rendement, c'est une différence fondamentale.
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Notre accompagnement sur le projet Amed ne s'arrête pas à la mise en relation avec le développeur. Nous prenons en charge les frais de création de votre PT PMA, ce qui représente une économie directe et non négligeable sur le coût d'entrée total. Nous coordonnons la due diligence juridique sur le titre HGB et les documents de la société. Nous accompagnons l'ouverture du compte bancaire indonésien nécessaire. Et nous mettons nos clients en relation avec les opérateurs de gestion locative que nous avons identifiés comme sérieux sur cette zone.
C'est l'approche que nous appliquons à chaque projet que nous sélectionnons, sur chaque marché où nous opérons. Amed n'est pas une exception.
FFI est revenue à Bali parce que les conditions ont changé, pas parce que la mode est revenue. La PT PMA ouvre un niveau de sécurité juridique que le leasehold ne peut pas offrir. Amed offre une proposition de localisation que les zones saturées du sud ne peuvent plus reproduire. Et les prix d'entrée reflètent encore une prime à l'investissement précoce qui s'érodera à mesure que la zone gagnera en notoriété.
C'est la fenêtre dans laquelle nous choisissons de nous positionner, et dans laquelle nous proposons à nos clients de nous rejoindre.
Notre équipe est disponible pour vous présenter le projet en détail, vous expliquer la structure PT PMA et vous accompagner dans toutes les étapes de l'acquisition.
Une expertise globale pour vous accompagner durablement dans vos projets d’investissement, en France et à l’étranger.
