.svg)
Les chiffres du troisième trimestre sont tombés début octobre, et ils marquent une rupture avec les records des deux dernières années. Selon le cabinet Cavendish Maxwell, qui s'appuie sur les données du Dubai Land Department, environ 34 000 logements ont été vendus à Dubaï entre juillet et septembre, pour un montant de 72,6 milliards de dirhams. C'est 38 % de transactions en moins et 47 % de valeur en moins par rapport au troisième trimestre 2025.
La baisse est moins marquée d'un trimestre à l'autre : le nombre de ventes n'a reculé que d'environ 2 % par rapport au deuxième trimestre. Sur les neuf premiers mois de l'année, le marché totalise 112 580 transactions résidentielles pour 292 milliards de dirhams, en recul de 23 % en volume et de 27 % en valeur.
Le principal facteur est connu. Le conflit régional impliquant l'Iran, à partir de la fin février, a pesé sur le tourisme, le trafic aérien et la confiance des acheteurs. Les promoteurs ont réagi en retardant leurs lancements : les mises en vente de nouveaux appartements ont chuté d'environ 58 % au premier semestre, celles de villas de 78 %.
Il faut aussi tenir compte de l'effet de comparaison. L'année 2025 a été historique, et le premier trimestre 2026 était encore en forte hausse, avec plus de 139 milliards de dirhams de ventes. Rapporté à ces sommets, tout ralentissement paraît spectaculaire.
Quartier, type de bien, calendrier : parlons de votre projet à Dubaï en 30 minutes.
.png)
C'est le point le plus important pour un propriétaire. Malgré l'effondrement des volumes, les prix n'ont pas chuté dans les mêmes proportions. Le prix moyen s'établissait à 1 636 dirhams le pied carré en août, en baisse de 1,7 % sur un an. Selon Projectory Research, le prix médian de septembre était inférieur d'environ 3 % à celui de septembre 2025.
Certains quartiers ont toutefois davantage corrigé, notamment Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle ou Arabian Ranches. Les professionnels évoquent des baisses de 5 à 15 % selon les secteurs depuis la fin 2025, et Mohamed Alabbar, fondateur d'Emaar, anticipe un ajustement de 5 à 10 % pour l'ensemble du marché.
La demande de fond, elle, n'a pas disparu. La population de Dubaï a encore augmenté de près de 227 000 habitants depuis le début de l'année, pour atteindre 4,8 millions fin septembre.
Le vrai sujet des prochains trimestres est l'offre. Environ 55 600 logements devraient être livrés en 2026, un record depuis 2008, et plus de 60 000 en 2027. L'agence S&P Global prévoit une correction progressive des prix, en particulier sur les appartements achetés par des investisseurs, plus exposés à cet afflux de livraisons.
Dubaï n'est pas en crise. Le marché sort d'une phase d'euphorie pour entrer dans une phase plus normale, plus sélective, où tous les biens ne se valent plus. C'est précisément ce que nous décrivons depuis plusieurs mois : Dubaï est devenu un marché patrimonial, et non plus un marché de spéculation rapide.
Pour un investisseur, cette période change la donne. Les acheteurs ont repris la main dans les négociations, les promoteurs proposent de nouveau des incitations, et les biens de qualité dans les quartiers établis restent recherchés. Sur ce type de biens, nous constatons un rendement locatif de 6 à 7 %, pour des investissements à partir de 300 000 euros, avec un impôt sur le revenu de 0 %.
En revanche, la prudence s'impose sur les projets sur plan situés dans des zones où les livraisons vont se multiplier dans les deux prochaines années.
Trois éléments seront décisifs : l'évolution de la situation régionale, qui conditionne le retour des acheteurs internationaux, le rythme des livraisons en 2027, et la reprise ou non des lancements de projets par les grands promoteurs.
Volumes en forte baisse, prix qui résistent, population toujours en hausse : le troisième trimestre 2026 marque la fin de l'euphorie à Dubaï, pas la fin du marché. Pour un investisseur patient et sélectif, un marché plus calme est souvent un meilleur moment pour acheter qu'un marché qui s'emballe.
Quartier, type de bien, calendrier : dans un marché plus sélectif, le choix du bien fait toute la différence. Si le sujet vous intéresse, prenons 30 minutes pour en parler. La première conversation ne vous engage à rien.
Une expertise globale pour vous accompagner durablement dans vos projets d’investissement à l’international.
