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En quelques semaines, trois annonces sont venues confirmer ce que beaucoup d'investisseurs pressentaient : l'époque où l'on achetait un appartement en Europe du Sud pour obtenir un titre de séjour touche à sa fin.
Début septembre, à la Foire internationale de Thessalonique, le Premier ministre grec Kyriakos Mitsotakis a annoncé que les droits de mutation payés par les acheteurs non européens d'un logement passeraient de 3 à 15 % à partir du 1er juillet 2027. Le 24 septembre, le vice-ministre chypriote des Migrations expliquait devant les députés que l'État allait vérifier si les titulaires de quelque 12 000 permis délivrés depuis 2013 remplissaient toujours les conditions, et que des règles plus strictes étaient en préparation. Et le 8 octobre, le ministre portugais de la Présidence reconnaissait devant le Parlement que l'agence des migrations n'avait traité que 6 000 des 46 000 demandes de golden visa en attente.
Prises séparément, ces nouvelles ressemblent à des ajustements techniques. Mises bout à bout, elles dessinent une tendance nette.
Les golden visas sont nés après la crise de 2008. Le Portugal, l'Espagne, la Grèce ou Chypre cherchaient alors à attirer des capitaux étrangers pour relancer leur immobilier. Le principe était simple : achetez un bien au-delà d'un certain montant, et vous obtenez un titre de séjour, souvent renouvelable, parfois avec une perspective de nationalité.
Le succès a été massif, au point de devenir politiquement embarrassant. Dans les grandes villes, ces programmes ont été accusés de faire flamber les prix et de priver les habitants de logements abordables. Bruxelles, de son côté, s'inquiétait des risques de blanchiment et des facilités de circulation dans l'espace Schengen accordées à des investisseurs peu contrôlés. Depuis trois ans, les pays concernés ferment ou durcissent leurs programmes les uns après les autres.
Le Portugal a fermé la voie immobilière de son golden visa en octobre 2023. Il reste possible d'obtenir un titre de séjour par d'autres investissements, notamment dans des fonds, mais l'achat d'un logement ne suffit plus.
Le vrai problème est ailleurs : l'administration ne suit pas. Selon les chiffres donnés au Parlement début octobre, l'agence chargée des migrations n'a traité que 6 000 des 46 000 demandes en attente, malgré un effectif passé de 723 à 850 agents. Les praticiens estiment à 14 à 18 mois le délai pour un nouveau dossier, et une enquête du secteur évoque une attente moyenne record de plus de 50 mois pour les dossiers ouverts entre 2021 et 2023.
Le Portugal a aussi durci sa loi sur la nationalité : pour un investisseur hors Union européenne et hors pays lusophones, il faut désormais dix ans de résidence, décomptés à partir de la délivrance du premier titre, et non plus du dépôt de la demande.
L'Espagne a supprimé son golden visa immobilier le 3 avril 2025. Il fallait jusque-là investir au moins 500 000 euros dans l'immobilier pour obtenir un titre de séjour. Le gouvernement a justifié la mesure par la crise du logement dans les grandes villes et les zones touristiques. Ceux qui avaient obtenu leur visa avant cette date peuvent le renouveler, mais aucun nouveau dossier n'est accepté.
Plus de taxes, plus de contrôles, plus de délais : l'Union européenne n'est plus une terre d'accueil pour les investisseurs. D'autres pays font tout pour les attirer. Parlons de votre projet en 30 minutes.
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La Grèce est aujourd'hui le principal pays d'Europe du Sud où l'achat d'un bien ouvre encore droit à un titre de séjour. Mais les règles se sont nettement durcies depuis 2024. Le seuil est de 800 000 euros en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants, et de 400 000 euros ailleurs. Une voie à 250 000 euros subsiste pour la reconversion de bâtiments commerciaux en logements ou la restauration de bâtiments classés. L'investissement doit porter sur un seul bien d'au moins 120 m², et la location de courte durée y est interdite, sous peine d'amende et de retrait du titre.
À cela s'ajoute désormais la hausse annoncée des droits de mutation. Sur un logement à 800 000 euros, la taxe passerait d'environ 24 000 euros à environ 120 000 euros, soit près de 96 000 euros de plus. La mesure doit encore être votée, et des élections législatives sont prévues au printemps 2027, mais l'annonce suffit à changer le calcul de nombreux acheteurs. Seuls les achats via une société, l'immobilier commercial et les voies d'investissement par fonds ou dépôts seraient épargnés.
Chypre continue de délivrer des titres de séjour permanents à partir de 300 000 euros investis dans un logement neuf, TVA en sus. Environ 1 500 ont été accordés ces deux dernières années. Mais l'île prépare son entrée dans l'espace Schengen, et le gouvernement veut montrer patte blanche. D'où la revue des quelque 12 000 permis délivrés depuis 2013, et des propositions de durcissement déjà transmises aux autres ministères, dont le contenu n'est pas encore connu.
Pour un investisseur, cela signifie qu'un titre obtenu aujourd'hui à Chypre pourrait être soumis demain à des conditions différentes de celles qui prévalaient au moment de l'achat.
Le premier enseignement est simple : en Europe du Sud, le titre de séjour ne peut plus être la raison principale d'un investissement immobilier. Les programmes ferment, deviennent plus chers ou plus incertains, et les délais administratifs peuvent transformer un projet de vie en attente interminable.
Le deuxième, c'est qu'un bien acheté d'abord pour le visa est souvent un mauvais investissement. Quand le prix d'achat est dicté par un seuil légal plutôt que par le potentiel du bien, quand la location courte durée est interdite et que la fiscalité se durcit, la rentabilité passe au second plan. Les investisseurs qui ont acheté à Lisbonne ou Athènes au seul motif du golden visa le constatent aujourd'hui.
Le troisième, c'est que le mouvement est le même partout dans l'Union européenne : plus de taxes, plus de contrôles, plus de délais. Rester à l'intérieur de l'UE, c'est rester exposé à des règles qui changent au gré des budgets et des élections, exactement comme en France avec le PLF 2027.
Hors de l'Union, la dynamique est inverse. Plusieurs pays cherchent activement à attirer les capitaux et les investisseurs étrangers, avec des règles claires et stables. Aux Émirats arabes unis, un bien d'au moins 2 millions de dirhams ouvre droit à un golden visa de dix ans, dans un pays sans impôt sur le revenu. En Géorgie, un investissement immobilier de 150 000 dollars donne accès à un permis de séjour, un étranger peut acheter en pleine propriété sans partenaire local, et les loyers sont imposés à 5 %.
La bonne approche consiste donc à inverser l'ordre des questions : choisir d'abord un marché et un bien pour leur potentiel, puis regarder si un titre de séjour peut venir en bonus. Et de plus en plus, ces marchés se trouvent en dehors de l'Union européenne.
En Grèce, le vote de la hausse des droits de mutation, et la date exacte à laquelle elle s'appliquera : promesse de vente, acte notarié ou enregistrement. À Chypre, le contenu des nouvelles règles et le calendrier d'entrée dans Schengen. Au Portugal, la capacité de l'administration à résorber son retard. Nous suivrons ces trois dossiers et reviendrons sur les décisions dès qu'elles seront prises.
Les golden visas européens ont été pendant plus de dix ans une porte d'entrée facile vers l'Europe. Cette porte se referme, et l'Union européenne envoie un message clair aux investisseurs : ils y sont de moins en moins les bienvenus. Pour un investisseur francophone, c'est une raison de plus de regarder au-delà des frontières de l'UE, vers des pays qui, eux, font tout pour attirer les capitaux, et de revenir aux fondamentaux : le rendement, la fiscalité et le potentiel de valorisation.
Hors de l'Union européenne, il existe des marchés où l'immobilier reste à la fois accessible, rentable et ouvert aux étrangers. Si le sujet vous intéresse, prenons 30 minutes pour en parler. La première conversation ne vous engage à rien.
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