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Pendant des années, acheter une villa à Phuket ou à Koh Samui suivait un scénario bien rodé. Un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande ? On crée une société thaïlandaise, dont la majorité des parts est détenue sur le papier par des Thaïlandais, et l'acheteur étranger contrôle discrètement tout le reste. Les intermédiaires parlaient de « montage ». La loi thaïlandaise parle de prête-noms, et c'est illégal depuis toujours.
Ce qui a changé en 2026, c'est que l'État thaïlandais a décidé de faire appliquer la règle. Et il le fait méthodiquement.
En juin, une opération conjointe menée par le chef adjoint de la police nationale a passé au crible plus de 30 000 sociétés immatriculées à Phuket. Plus de 11 000 comptaient des actionnaires étrangers, et plus de 600 ont été signalées comme susceptibles de reposer sur des prête-noms. À Phuket, Krabi et Phang Nga, les autorités ont engagé la saisie de plus de 46 rai de terrains, estimés à plus d'un milliard de bahts.
En juillet, le vice-ministre de l'Intérieur a conduit des inspections à Patong et Kathu. Le ministère du Commerce a remis à la cellule d'enquête une liste de 360 sociétés soupçonnées de faire porter des parts par des Thaïlandais pour le compte d'investisseurs étrangers au-delà de la limite légale. Deux hôtels fonctionnaient sans licence ni permis de construire.
Plus récemment, le Bangkok Post a fait état d'un nouveau coup de filet dans le sud du pays : 48 arrestations, 27 Thaïlandais et 21 étrangers, sur 55 mandats. L'enquête continue de s'étendre.
La première conséquence est juridique. Un étranger qui contrôle un terrain via une société prête-nom n'en est pas propriétaire aux yeux de la loi thaïlandaise. Si le montage est contesté, le terrain peut être saisi, la société dissoute, et toutes les personnes impliquées poursuivies, y compris les prête-noms thaïlandais. À Phuket, de nombreux propriétaires découvrent aujourd'hui que le « titre » qu'ils ont payé repose sur une structure que l'État est en train de démonter.
La deuxième est commerciale. Selon le Bangkok Post, les acheteurs potentiels mettent leurs projets de villas de luxe en pause à Phuket et Koh Samui, le temps que les enquêtes avancent. Sur un marché où environ trois transactions de villas sur cinq impliquaient un acheteur ou un locataire étranger, cette pause pèse lourd. Des agents cités par The Nation indiquent que certains vendeurs ont déjà baissé leurs prix de 10 à 20 %.
La troisième est la plus difficile à mesurer : la liquidité. Une villa détenue via un montage douteux devient difficile à revendre, car tout acheteur sérieux, et tout avocat sérieux, demandera désormais comment elle est réellement détenue. Pour beaucoup de propriétaires, la porte de sortie s'est considérablement rétrécie.
Avant le rendement, avant la vue, la première question est celle de la propriété. Il existe des marchés où un étranger achète en direct, à son nom, avec des règles claires. Parlons de votre projet.
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Rien de tout cela ne signifie que la Thaïlande est fermée aux investisseurs étrangers. Cela signifie que les voies légales sont bien plus étroites que ce que laissaient entendre de nombreuses plaquettes commerciales.
Un étranger peut posséder un appartement en copropriété en pleine propriété, à son nom, tant que le quota d'étrangers de l'immeuble, 49 % de la surface, n'est pas atteint. Pour une maison ou une villa, la principale option légale est le bail enregistré, généralement de 30 ans, sans garantie automatique de renouvellement. Certains acheteurs utilisent aussi le droit de superficie, qui permet de posséder un bâtiment construit sur le terrain d'autrui.
Ces solutions sont légales. Mais elles imposent de vraies limites : pas de propriété du terrain, une durée limitée pour les baux, et une valeur de revente qui dépend fortement des années de bail restantes. Pour construire un patrimoine sur le long terme, ce n'est pas du tout la même chose qu'une pleine propriété.
Phuket n'est pas un cas isolé. À Bali, les autorités durcissent aussi le ton contre les villas exploitées par des étrangers en dehors de leurs autorisations, avec des expulsions et des ordres de démolition sur des terres agricoles protégées. Le schéma est toujours le même : une destination devient à la mode, la demande étrangère dépasse ce que la loi permet, des intermédiaires inventent des contournements, et un jour l'État décide d'appliquer ses propres règles.
Pour un investisseur, la conclusion est simple. La première question à se poser sur un marché n'est ni le rendement ni la vue. C'est celle-ci : est-ce que je peux posséder ce bien directement, à mon nom, sans partenaire local et sans montage ? Si la réponse est non, tous les autres chiffres du projet reposent sur du sable.
Il existe des marchés où cette question a une réponse claire. En Géorgie, un étranger peut acheter un appartement en pleine propriété, à son nom, sans partenaire local, avec un enregistrement au registre public souvent réalisé en un ou deux jours. Aux Émirats arabes unis, les étrangers peuvent acheter en pleine propriété dans les zones dédiées, comme Dubai Marina, Downtown ou Palm Jumeirah.
C'est précisément sur ce type de marchés que nous travaillons : des pays où la propriété est claire, où les règles sont écrites, et où un investisseur n'a pas à dépendre d'un montage qui pourrait être remis en cause demain.
Les autorités thaïlandaises ont annoncé que l'enquête s'élargissait et que d'autres mandats étaient attendus. Les acheteurs en cours de négociation à Phuket ou Koh Samui devraient exiger un audit complet de la structure de propriété avant de signer, et les propriétaires actuels auraient tout intérêt à faire vérifier la leur par un avocat indépendant. Les premières décisions de justice donneront le ton pour des milliers de biens détenus par des étrangers dans tout le pays.
La Thaïlande n'a pas changé sa loi. Elle a simplement commencé à l'appliquer. Pour des milliers de propriétaires étrangers, cela suffit à transformer la villa de rêve en casse-tête juridique et financier. La leçon vaut bien au-delà de Phuket : un investissement ne vaut que ce que vaut la propriété qui le sous-tend.
Il existe des destinations où un investisseur international peut acheter à son nom, avec des règles claires et stables. Si le sujet vous intéresse, prenons 30 minutes pour en parler. La première conversation ne vous engage à rien.
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