Il y a des marchés qu'on découvre trop tard. La Géorgie est en train de devenir l'un d'eux pour ceux qui n'ont pas encore agi.
Le marché immobilier primaire géorgien a triplé en volume en six ans. De 820 millions de dollars en 2019 à 2,497 milliards en 2025. Sans crise. Sans bulle spéculative visible. Sans correction. Une trajectoire linéaire, portée par des fondamentaux économiques solides et un afflux croissant d'investisseurs venus de tous les horizons.
Ce chiffre n'est pas le produit d'un argumentaire commercial. Il vient des données officielles de la NAPR, l'Agence nationale du registre public géorgien, et des analyses de TBC Capital, la principale banque d'investissement du pays. Et c'est aujourd'hui ce même chiffre qui attire l'attention des médias économiques de l'Inde, du Moyen-Orient et d'Europe. Le 7 août 2026, le Deccan Herald, l'un des grands journaux d'affaires indiens, y consacrait un article complet. Quand ce type de publication grand public commence à couvrir un marché émergent précis, c'est que quelque chose s'est passé. Et ça s'est passé sans que beaucoup d'investisseurs francophones le voient venir.
Les chiffres que personne ne conteste
2019 : 820 millions de dollars de transactions sur le marché primaire. 2020 : 610 millions. Un recul lié au Covid, comme partout. 2021 : 653 millions. Le rebond commence. 2022 : 1,154 milliard. La Russie envahit l'Ukraine, les capitaux russo-ukrainiens fuient vers les marchés stables, et la Géorgie en capte une part. 2023 : 1,895 milliard. 2024 : 2,317 milliards. 2025 : 2,497 milliards.
En 2025, le pays a enregistré 78 500 transactions immobilières à l'échelle nationale, soit 6 % de plus qu'en 2024. TBC Capital projette une nouvelle hausse de 14,5 % des volumes et de 13,2 % des prix pour 2026. Ces projections ne viennent pas d'un promoteur qui cherche à vendre ses unités. Elles viennent de la banque d'investissement qui analyse ce marché au quotidien avec les mêmes outils qu'un cabinet international.
Tbilissi et Batumi : deux moteurs, deux profils
À Tbilissi, les prix au mètre carré sont passés de 830 dollars en 2019 à 1 343 dollars au premier trimestre 2026. Une progression de 8 % par an en moyenne, régulière, sans à-coup. Les ventes d'appartements neufs ont progressé de 12 % en 2025, avec des hausses de prix en centre-ville atteignant 14,7 %. C'est le marché de la capitale économique d'un pays qui affiche 7,9 % de croissance du PIB sur le premier semestre 2026.
À Batumi, les prix sont passés de 838 dollars le mètre carré en 2019 à 1 433 dollars au premier trimestre 2026, avec une croissance annuelle moyenne de 9 %. En 2025, le marché de la ville côtière a franchi le milliard de dollars de volume pour la première fois. 93 % des transactions y portaient sur des développements neufs, confirmant la demande structurelle pour des actifs modernes et gérés professionnellement.
Le rendement qui manque partout ailleurs
Comparer Tbilissi à Paris, Berlin ou Lisbonne en termes de rendement locatif, c'est la conversation qui convainc les investisseurs les plus sceptiques. À Paris, un appartement bien situé délivre entre 2 et 3 % de rendement brut, avant fiscalité. À Lisbonne, les prix ont tellement progressé que les rendements se sont comprimés sous 3 % en centre-ville. À Barcelone, les restrictions locatives ont encore dégradé l'équation.
À Tbilissi, les rendements bruts oscillent entre 6 et 10 % selon les zones et les typologies, dans un pays qui applique un impôt fixe de 5 % sur les revenus locatifs et zéro taxe sur les plus-values immobilières au-delà de deux ans de détention. L'écart est considérable, et il s'explique simplement : les prix d'achat restent très inférieurs aux marchés européens comparables, pendant que la demande locative, portée par le tourisme et l'afflux d'expatriés, reste forte.
Des acheteurs qui viennent de partout
Ce qui a changé depuis 2022, c'est la géographie des acheteurs. La demande étrangère sur le marché géorgien n'est plus alimentée par un seul flux. Elle vient de partout en même temps.
Les arrivées touristiques indiennes ont progressé de 27,7 % en 2025. La Corée du Sud affiche 114 % de croissance sur deux ans. La Chine 165 %. Le Moyen-Orient 28 %. L'Union européenne et le Royaume-Uni ont chacun contribué à la hausse des revenus touristiques, qui sont passés de 3,52 milliards de dollars en 2022 à 4,9 milliards projetés en 2026. Ces touristes deviennent des locataires. Ces locataires génèrent de la demande. Cette demande soutient les prix.
Et derrière les touristes, arrivent les investisseurs. Car quand un marché capte des flux touristiques aussi diversifiés, ses actifs locatifs bénéficient d'une base de demande qui ne dépend d'aucun marché source unique.
Le cadre institutionnel qui rassure les capitaux sérieux
La Géorgie ne progressait pas dans le vide. Elle progresse dans un cadre institutionnel que les acteurs les plus exigeants du monde ont validé par leurs décisions concrètes.
La Banque Asiatique de Développement a engagé plus de 6 milliards de dollars sur ce marché depuis 2007 et a approuvé de nouveaux financements majeurs en 2026. Le FMI conduit des missions techniques régulières avec la Banque Nationale géorgienne. La BERD opère activement avec des programmes de financement des PME et des infrastructures. Les réserves internationales du pays ont atteint un record de 6,2 milliards de dollars. L'émission d'eurobonds souverains géorgiens a été souscrite 5,5 fois par des gestionnaires institutionnels parmi les plus exigeants du monde.
La Géorgie se classe dans les quatre premiers mondiaux de l'indice Business Ready 2025 de la Banque mondiale. L'enregistrement d'un bien immobilier prend une journée pour moins de 100 dollars. La propriété étrangère est sans restriction. Ce n'est pas le cadre d'un marché émergent fragile. C'est le cadre d'un pays qui a fait des choix politiques cohérents pour attirer des capitaux de qualité, et qui en récolte les fruits.
Ne subissez pas la hausse des prix d'entrée à venir. Profitez de l'expertise terrain de FFI pour sélectionner des actifs premium à Tbilissi et Batumi, audités auprès des plus grands promoteurs et banques cotées à Londres.
.png)
Ce que nous voyons depuis le terrain que les articles ne montrent pas
La couverture médiatique internationale de la Géorgie est positive et globalement juste sur les chiffres. Ce qu'elle ne dit pas, c'est la réalité du marché vu depuis l'intérieur. C'est là que notre rôle commence vraiment.
Un marché qui se segmente vite
La Géorgie n'est plus un marché homogène où tout progresse uniformément. Entre un bien bien situé à Tbilissi dans une résidence premium avec un promoteur qui a un historique de livraisons réussies, et un appartement dans un immeuble périphérique mal construit avec une gestion locative inexistante, l'écart de performance est devenu considérable.
Les prix progressent sur les bons actifs. Sur les mauvais, la pression concurrentielle d'une offre abondante comprime les rendements et ralentit la valorisation. C'est précisément pour cette raison que notre travail de sélection des projets est devenu plus déterminant qu'il ne l'était il y a trois ans. Quand tous les bateaux montaient avec la marée, le choix du bateau importait moins. Aujourd'hui, il fait toute la différence.
Le crédit local change les règles du marché secondaire
Un signal que très peu d'analyses mentionnent mais qui change concrètement la donne pour un investisseur : le crédit hypothécaire géorgien a progressé de 34 % en volume au premier trimestre 2026. Les banques commerciales ont accordé 12 835 prêts immobiliers pour un total de 1,28 milliard de GEL sur la seule période de janvier à mars.
Ce développement du crédit local signifie que lorsque vous revendrez votre bien dans cinq ou dix ans, vos acheteurs potentiels ne se limiteront pas à d'autres investisseurs étrangers cash. Ils incluront une base croissante d'acheteurs géorgiens qui peuvent financer 70 à 80 % de votre prix de revente par crédit bancaire. C'est un élargissement considérable du bassin d'acheteurs secondaires, qui améliore directement la liquidité de votre actif à la sortie.
Les taux que nous obtenons pour nos clients
Le taux moyen affiché par la Banque Nationale géorgienne sur les crédits immobiliers est de 11,88 % en mars 2026. Ce n'est pas le taux que nos clients obtiennent. Grâce aux relations que nous avons construites avec TBC Bank et Bank of Georgia, deux établissements cotés à la Bourse de Londres avec des bilans de plusieurs milliards de dollars, nous accédons à des taux entre 7 et 8 % pour les dossiers bien préparés sur des projets sélectionnés. Sur un crédit de 100 000 dollars sur 15 ans, l'écart entre 7 % et 12 % représente plus de 400 dollars de mensualité et environ 75 000 dollars de coût total du crédit. C'est cette différence que fait un accompagnement sérieux.
C'est la question que tout investisseur rationnel doit se poser face à ce tableau : suis-je encore à temps ?
La réponse honnête est oui, mais avec une nuance de timing importante. Les prix de 2019 sont irrattrapables. Ceux de 2022 également. Les prix de 2026 sont encore largement inférieurs aux marchés comparables internationaux, les rendements sont encore nettement supérieurs aux alternatives européennes, et les fondamentaux pointent vers une continuation de la trajectoire. Mais cette fenêtre n'est pas statique.
Quand le Deccan Herald commence à écrire sur la Géorgie, quand les fonds indiens et du Golfe commencent à regarder sérieusement ce marché, quand les grandes chaînes hôtelières internationales s'y installent en nombre, le marché entre dans une phase où les prix d'entrée les plus attractifs se referment progressivement. Pas du jour au lendemain. Mais de façon mesurable et documentée, trimestre après trimestre.
Les investisseurs qui ont agi sur Lisbonne en 2015 ont vu leurs actifs tripler depuis. Ceux qui ont attendu 2020 pour agir ont payé deux fois plus cher pour un rendement deux fois inférieur. La mécanique de la reconnaissance internationale d'un marché suit toujours le même schéma.
820 millions de dollars en 2019. 2,5 milliards en 2025. Le marché immobilier géorgien a triplé. Ce n'est pas une projection. Ce n'est pas un discours de promoteur. C'est un fait documenté par les données officielles d'un pays qui a fait les bons choix institutionnels, fiscaux et économiques au bon moment.
Les investisseurs indiens, du Golfe, d'Europe de l'Est et du Moyen-Orient l'ont vu. Les médias économiques internationaux commencent à l'écrire. La question pour un investisseur francophone n'est plus de savoir si ce marché mérite attention. Elle est de savoir à quel moment il sera trop tard pour entrer dans les meilleures conditions.
Nous sélectionnons les projets, vérifions les promoteurs, structurons les acquisitions et accompagnons nos clients de l'analyse à la remise des clés.
Une expertise globale pour vous accompagner durablement dans vos projets d’investissement, en France et à l’étranger.
