Batumi croît. Les chiffres sont là pour le confirmer. 17 500 appartements vendus en 2025, soit 15 % de plus qu'en 2024. Un marché primaire qui a atteint 1,3 milliard de dollars de volume. Un prix moyen des appartements livrés clé en main passé de 1 700 à 1 865 dollars le mètre carré entre 2024 et 2025. En mars 2026, 1 250 transactions ont été enregistrées à Batumi, soit 10,9 % de plus sur un an, pour un volume total de 81 millions de dollars en hausse de 33,4 %.
Ces chiffres sont réels et ils plaident en faveur du marché. Mais ils masquent une réalité que les agents immobiliers et les promoteurs ont peu d'intérêt à formuler clairement : ce marché est devenu sélectif. Ce qui fonctionnait en 2021, acheter n'importe quoi près de la mer et attendre que le marché fasse le travail, ne fonctionne plus de la même façon. Les bons actifs continuent de progresser. Les mauvais subissent une pression croissante et leurs propriétaires s'en aperçoivent à la revente ou à la location.
Voici ce qu'il faut vraiment savoir avant d'investir à Batumi.
C'est le premier point que beaucoup d'investisseurs ne comprennent pas en regardant Batumi depuis l'étranger. Ils voient une ville côtière en croissance et cherchent « quelque chose près de la mer ». Mais Batumi en 2026, c'est une géographie très fragmentée, où deux appartements situés à deux kilomètres de distance peuvent avoir des profils de rentabilité et de liquidité radicalement différents.
Le New Boulevard : le quartier qui concentre la vraie demande des investisseurs étrangers
C'est là qu'il faut regarder en premier. Le New Boulevard représente le segment le plus important par volume de transactions, avec 6 800 ventes en 2025 et un prix moyen des appartements livrés clé en main de 1 760 dollars le mètre carré.
Ce quartier est celui qui attire la clientèle internationale : expatriés, nomades numériques, touristes européens et du Moyen-Orient qui cherchent un logement moderne, bien équipé, dans un environnement urbain développé. C'est aussi le quartier où les projets résidentiels de qualité se multiplient le plus rapidement, où les infrastructures progressent, et où la demande locative à l'année est la plus solide en dehors de la haute saison touristique.
C'est le quartier sur lequel nous concentrons l'essentiel de nos recommandations pour les investisseurs que nous accompagnons. Pas parce que c'est le plus médiatisé, mais parce que c'est celui dont la logique de marché est la plus lisible, la plus profonde et la plus adaptée à une stratégie patrimoniale internationale.
L'Allée des Héros : le centre, la vie, les prix qui le reflètent
L'Allée des Héros a enregistré 3 900 ventes en 2025, avec un prix moyen des appartements livrés de 2 100 dollars le mètre carré. C'est le coeur de Batumi, là où se concentrent les casinos, les hôtels de standing, la vie nocturne et la densité commerciale. Un bien bien situé dans ce secteur se loue facilement en courte durée, mais la concurrence est dense et les prix d'entrée sont plus élevés. Le rapport rendement-prix d'acquisition mérite une analyse précise avant de s'engager.
Le vieux Batumi et Gonio : pour des profils très spécifiques
Le vieux Batumi affiche les prix les plus élevés de la ville, avec une moyenne de 3 030 dollars le mètre carré pour les appartements livrés clé en main en 2025. Gonio-Kvariati affiche quant à elle un prix moyen de 2 050 dollars le mètre carré.
Gonio mérite une mention particulière parce qu'elle est souvent mentionnée dans les conversations sur le marché de Batumi. Elle bénéficie de la proximité de l'aéroport international, à quelques minutes de voiture, ce qui la rend accessible et logistiquement pratique. Elle capte également une demande haut de gamme grâce aux projets Eagle Hills et au développement de Gonio Marina, qui redessinent progressivement ce corridor.
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C'est un point sur lequel nous voulons être particulièrement directs, parce que des investisseurs se font régulièrement piéger par des discours commerciaux qui confondent délibérément deux réalités très différentes.
Il existe des villes côtières au nord de Batumi, Kobuleti, Ureki, Chakvi, Anaklia et d'autres localités de la côte adjare, qui sont des destinations de bord de mer. Elles attirent des touristes. Mais ce ne sont pas les mêmes touristes que ceux qui vont à Batumi.
Ces villes sont des destinations de tourisme domestique géorgien. Des familles géorgiennes qui viennent en vacances l'été dans des stations balnéaires accessibles, des touristes régionaux des pays voisins qui cherchent un séjour balnéaire bon marché. Ce n'est pas le profil du touriste européen, nord-américain, du Golfe ou indien qui génère les taux de remplissage et les tarifs journaliers qui rendent un investissement locatif rentable dans la durée.
Les touristes étrangers sérieux vont à Batumi. C'est là que se concentrent les hôtels internationaux de marque, les restaurants de qualité, les beach clubs, les casinos, les conférences d'affaires et les événements culturels. Ce n'est pas hasard. C'est le résultat d'années d'investissement en infrastructure et en promotion internationale.
Acheter un appartement à Kobuleti ou à Ureki parce que c'est moins cher et « aussi en bord de mer » est une erreur que nous voyons commettre régulièrement. Les prix d'entrée sont plus bas, mais la demande locative internationale est structurellement absente. Le marché secondaire pour la revente est étroit, peu liquide, et dépend d'acheteurs locaux aux capacités financières limitées. Ce n'est pas un investissement. C'est un pari sur une transformation qui n'a pas encore de calendrier crédible.
C'est sans doute l'information la plus importante de cet article, et celle que les promoteurs et les agents évitent le plus soigneusement de mentionner.
En Géorgie, la fiscalité sur les revenus immobiliers dépend du statut du bien. Pour un bien résidentiel classique loué dans des résidences dites d’habitation, le taux d'imposition est de 5 % fixe sur les revenus locatifs. C'est l'un des cadres fiscaux les plus favorables au monde.
Mais ce taux de 5 % ne s'applique pas à tout. Quand un bien est exploité dans le cadre d'une activité commerciale, ce qui est le cas de tous les apparthôtels, les résidences hôtelières, et tous les appartements gérés par un opérateur de type hôtelier, le fisc géorgien considère que les revenus relèvent d'une activité commerciale et non d'une location résidentielle. Dans ce cas, l'imposition applicable est de 20 % sur les revenus.
Concrètement : si vous achetez une unité dans un apparthôtel dont la gestion est assurée par un opérateur hôtelier, vous n'êtes pas dans le régime des 5 %. Vous êtes dans le régime commercial des 20 %. La différence est considérable, et elle efface une grande partie de l'argument fiscal qui est l'un des principaux attraits de l'investissement en Géorgie.
Les promoteurs d'apparthôtels ne mentionnent jamais ce point dans leurs présentations commerciales. Les agents qui vendent ces produits non plus ce qui est normale car les taux de commissions perçu sur ces produits sont très important pour ces agents. Nous, si. Parce que notre rôle n'est pas de vous vendre un produit. C'est de vous aider à prendre la bonne décision.
La maturité du marché de Batumi ne pardonne plus les erreurs d'emplacement ou de statut fiscal. Accédez à nos audits promoteurs indépendants, sécurisez le régime fiscal à 5 % et ciblez les actifs résidentiels à forte liquidité au New Boulevard.
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Au-delà de la fiscalité, les apparthôtels et les résidences hôtelières présentent plusieurs problèmes structurels que les arguments commerciaux ne mentionnent jamais.
Des rendements annoncés supérieurs aux rendements réels
Le taux de rendement locatif moyen à Batumi est passé de 8,8 % en 2024 à 7,4 % en 2025, avec un tarif journalier moyen de 35,6 dollars par jour. Les prix d'achat ont progressé plus vite que les revenus locatifs.
Les promoteurs d'apparthôtels communiquent sur des rendements bruts qui sont calculés dans des conditions optimales : haute saison, taux d'occupation maximum, tarifs journaliers au plafond. La réalité opérationnelle, avec la basse saison, les frais de gestion, les charges de copropriété hôtelière, et les commissions de l'opérateur, produit des rendements nets systématiquement inférieurs aux chiffres annoncés. Chez France Finance International, nous constatons régulièrement un écart de 2 à 4 points entre le rendement brut annoncé et le rendement net effectivement perçu par l'investisseur.
La revente : le sujet tabou
C'est la question que personne ne pose au moment de l'achat et que tout le monde se pose au moment de vouloir sortir. Un apparthôtel se revend à qui ? A un autre investisseur qui cherche le même type de produit. Ce marché secondaire est étroit. Il dépend d'une demande qui peut varier selon les cycles économiques et l'attractivité du projet. Un appartement résidentiel standard à Batumi, lui, se revend à n'importe quel acheteur, local ou étranger, qui veut se loger ou investir. Le marché secondaire est incomparablement plus large et plus liquide.
Le manque de contrôle sur l'actif
Quand vous confiez votre bien à un gestionnaire hôtelier, vous perdez le contrôle sur ce qui se passe dans votre appartement. L'entretien, le choix des locataires, l'état du mobilier, le niveau de service : tout cela est décidé par l'opérateur, pas par vous. Si l'opérateur change de stratégie, rencontre des difficultés financières, ou simplement mal gère le bien, vous subissez les conséquences sans avoir les moyens d'intervenir directement.
Nous préférons systématiquement les biens résidentiels avec une gestion locative professionnelle indépendante, dans lesquels le propriétaire conserve la maîtrise de son actif tout en bénéficiant d'une gestion déléguée de qualité.
Le marché de Batumi en 2026 récompense le produit, pas simplement la propriété. Un appartement bien conçu, bien rénové, bien photographié et bien géré peut afficher une occupation et des tarifs nettement supérieurs à des biens voisins comparables par la localisation et la surface. La différence entre les bons actifs et les mauvais s'est clairement creusée.
Ce que cela signifie pour un investisseur, c'est que la sélection du bien ne suffit plus. Il faut aussi penser à la finition, à l'aménagement, à la photographie, à la stratégie de mise en location et à la gestion. Un studio bien situé au New Boulevard, avec une rénovation de qualité, un mobilier pensé pour le confort du locataire et une gestion professionnelle, produira un rendement très différent d'un studio identique géré négligemment.
Le marché batoumien attire désormais une clientèle internationale plus exigeante. Les visiteurs en provenance de l'UE et du Royaume-Uni ont progressé de 30,2 % au premier trimestre 2026 et atteignent 96 226 visites. La durée moyenne de séjour a augmenté à 5,87 nuits contre 5,50 un an auparavant. Ce type de client ne cherche pas simplement un endroit où dormir. Il veut une expérience d'hébergement de qualité.
Chez France Finance International, notre travail sur le marché de Batumi se structure autour de plusieurs étapes non négociables.
D'abord, nous sélectionnons les zones. Nous travaillons principalement sur le New Boulevard et les secteurs adjacents qui bénéficient de la même logique de demande. Nous ne recommandons pas les villes côtières au nord de Batumi pour des investisseurs internationaux, sauf dans des configurations très spécifiques avec un argumentaire que nous pouvons défendre chiffre par chiffre.
Ensuite, nous sélectionnons les projets et les promoteurs. Nous n'avons pas de partenariats exclusifs qui nous obligent à vous orienter vers un promoteur particulier indépendamment de la qualité de ses livraisons. Nous choisissons les projets résidentiels dont les promoteurs ont un historique documenté, des structures financières solides et des pratiques contractuelles transparentes.
Nous vous informons systématiquement sur la fiscalité réelle applicable à votre bien. Si vous envisagez un projet dont la structure de gestion relève du régime commercial, nous vous en informons avant la signature, pas après.
Et nous structurons le financement. Pour les projets à livraison courte, nous pouvons vous accompagner vers TBC Bank ou Bank of Georgia pour des crédits à des taux entre 7 et 8 %, bien en dessous des affichages standards du marché.
Batumi en 2026 reste l'un des marchés immobiliers les plus attractifs de la région. Les chiffres de croissance sont réels, le tourisme international progresse, les rendements locatifs restent nettement supérieurs aux marchés européens, et la trajectoire de valorisation des bons actifs est documentée et solide.
Mais ce marché récompense désormais la rigueur, pas l'enthousiasme. La différence entre un bon investissement et une mauvaise décision à Batumi tient à des détails que les présentations commerciales ne mentionnent jamais : la fiscalité réelle selon le statut du bien, la géographie précise dans la ville, le profil du promoteur, la liquidité du marché secondaire, et la cohérence entre votre stratégie et le type d'actif que vous acquérez.
C'est ce travail de sélection et d'analyse que nous faisons pour chaque client. Et c'est précisément pour cela que nous sommes là.
Notre équipe vous accompagne de l'analyse à l'acquisition, avec une lecture lucide du marché et un accompagnement complet.
Une expertise globale pour vous accompagner durablement dans vos projets d’investissement, en France et à l’étranger.
