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Entre le 5 et le 9 octobre, le service de l'immigration de l'aéroport Ngurah Rai a expulsé dix étrangers de Bali. Les profils sont variés : deux personnes en dépassement de visa, un DJ qui travaillait à Canggu sans autorisation, un mannequin, un ressortissant allemand qui utilisait deux passeports. Mais une partie du lot concerne directement l'immobilier.
Parmi les dix, trois étaient titulaires d'un permis de séjour d'investisseur. Un Américain a été expulsé pour avoir exercé en dehors du périmètre prévu par son permis et fait la promotion d'une villa. Un Australien a été renvoyé pour avoir fourni de fausses informations sur un investissement. Un autre continuait à exploiter son activité alors que l'autorité indonésienne de l'investissement avait révoqué sa licence. Tous les dix sont désormais inscrits sur la liste des personnes interdites d'entrée sur le territoire.
Le chef de l'immigration de Ngurah Rai l'a fait savoir : les contrôles vont continuer.
Ces expulsions ne sont pas un coup isolé. Elles s'inscrivent dans un mouvement engagé depuis le début de l'année par les autorités balinaises pour reprendre la main sur le marché des villas.
En janvier, le gouverneur Wayan Koster a demandé au ministère de l'Investissement de fermer, à Bali, l'enregistrement des nouvelles sociétés à capitaux étrangers pour les activités classées à risque faible et moyen-faible. Selon les cabinets spécialisés, ce blocage est appliqué dans le système d'enregistrement des entreprises depuis le printemps. Concrètement, la plupart des petites structures de location de villas créées par des étrangers ne peuvent plus être immatriculées comme avant.
Le gouverneur a aussi demandé aux agences de voyage de ne plus commercialiser de logements sans permis. Quelque 5 000 nouvelles autorisations sont en cours d'examen pour la période 2024-2026, chacune vérifiée au regard des plans d'urbanisme et de la protection des rizières. Leur obtention n'a rien d'automatique.
Titre clair, terrain constructible, exploitant licencié : parlons des projets que nous retenons à Bali en 30 minutes.
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Il ne faut pas se tromper de lecture. Bali ne ferme pas ses portes aux investisseurs étrangers. L'île cherche à faire le tri entre ceux qui investissent dans les règles et ceux qui ont prospéré sur les zones grises.
Trois pratiques sont clairement visées. D'abord, les villas louées aux touristes sans licence d'exploitation, souvent gérées directement par leur propriétaire étranger. Ensuite, les montages où un étranger détient en réalité un bien enregistré au nom d'un Indonésien, une pratique illégale qui expose à la perte pure et simple du bien. Enfin, les constructions sur des terres agricoles protégées, qui font l'objet d'ordres de démolition.
C'est exactement le schéma que nous avons décrit pour Phuket : une destination devient à la mode, la demande étrangère dépasse ce que la loi permet, des intermédiaires inventent des contournements, puis l'État décide d'appliquer ses propres règles.
Pour un investisseur, la conclusion n'est pas de fuir Bali. C'est de choisir son projet avec beaucoup plus d'exigence qu'il y a quelques années. Quatre questions doivent être posées avant de signer.
La première porte sur le titre de propriété. Qui est réellement propriétaire du terrain, et comment le bien sera-t-il détenu ? La plupart des étrangers achètent en bail longue durée. La pleine propriété existe, mais les opportunités sont rares et doivent être vérifiées par un notaire indonésien.
La deuxième porte sur le zonage. Le terrain est-il constructible pour un usage touristique, ou s'agit-il d'une terre agricole ? Un permis de construire valide doit pouvoir être présenté.
La troisième porte sur l'exploitation. La location aux touristes doit passer par une structure disposant de sa licence, et non par le propriétaire en direct. C'est cette licence que les plateformes de réservation exigent désormais.
La quatrième porte sur le statut de l'investisseur lui-même. Un permis de séjour d'investisseur n'autorise pas à tout faire : les expulsions d'octobre le rappellent.
Ce durcissement est, à terme, une bonne nouvelle pour les investisseurs sérieux. Moins de villas illégales, c'est moins de concurrence déloyale sur la location et un marché plus lisible. Les projets bien structurés, avec un titre clair, un terrain constructible et un exploitant licencié, en sortent renforcés.
C'est la raison pour laquelle nous sommes revenus à Bali avec une sélection très resserrée. Sur les projets que nous retenons, le rendement net se situe entre 10 et 11 %, avec un ticket d'entrée à partir de 100 000 euros, et nous avons accès à de rares opportunités en pleine propriété. Mais nous écartons systématiquement tout ce qui repose sur un montage fragile.
Les contrôles de l'immigration vont se poursuivre dans les prochaines semaines. L'examen des 5 000 demandes d'autorisation dira combien de villas existantes pourront être régularisées. Et la position du ministère de l'Investissement sur les sociétés à capitaux étrangers déterminera la manière dont les petits investisseurs pourront encore exploiter un bien à Bali.
Bali n'a pas changé ses lois. Elle a commencé à les appliquer. Pour ceux qui ont acheté une villa sur la foi d'un montage douteux, la période qui s'ouvre sera difficile. Pour ceux qui choisissent des projets solides, elle peut au contraire devenir une opportunité.
Titre de propriété, zonage, licence d'exploitation : à Bali, la sécurité d'un investissement se joue avant la signature. Si le sujet vous intéresse, prenons 30 minutes pour en parler. La première conversation ne vous engage à rien.
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