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Il y a une chose que les présentations commerciales de la plupart des projets immobiliers ont en commun : elles se ressemblent toutes. Des rendus architecturaux soignés, des chiffres de rendement annoncés avec confiance, un emplacement présenté comme exceptionnel. Le travail de sélection que nous faisons pour nos clients consiste précisément à aller au-delà de ces présentations pour identifier ce qui distingue réellement un projet de l'ensemble de ce qui existe sur un marché.
Sur Stay & Rent, deux éléments ont retenu notre attention avant même d'analyser le programme en détail.
Le premier : le projet a été récompensé aux European Property Awards 2025-2026 dans la catégorie Mixed-Use Development pour la Géorgie. Ce prix, organisé depuis Londres, est l'une des distinctions les plus reconnues de l'immobilier international. Un jury de professionnels indépendants évalue les projets sur la qualité architecturale, la pertinence du concept, la cohérence du programme et les standards de construction. Obtenir cette récompense avant la livraison, sur la seule base du projet et de ses plans, est un signal de sérieux que nous ne trouvons pas sur tous les projets que nous analysons.
Le second : la construction de Stay & Rent est entièrement financée par TBC Bank. Ce n'est pas un détail administratif. C'est l'une des garanties les plus solides disponibles sur le marché immobilier géorgien.
TBC Bank est cotée à la Bourse de Londres, incluse dans l'indice FTSE 250, avec des actifs totaux de 16,5 milliards de dollars et un retour sur fonds propres moyen supérieur à 23 % sur dix ans. Quand cette banque finance un projet de construction, cela signifie que ses équipes de risque ont analysé le promoteur, les plans, les garanties et les projections financières, et ont conclu que le projet est viable. C'est une validation institutionnelle que les promoteurs qui se financent uniquement sur les dépôts des acheteurs ne peuvent pas apporter.
Pour un investisseur qui vient de loin et qui ne peut pas surveiller l'avancement d'un chantier au quotidien, cette garantie bancaire change fondamentalement le profil de l'opération.
Avant de parler du projet lui-même, quelques mots sur One Development, parce que la qualité du promoteur est toujours le premier critère que nous évaluons.
One Development est une société de développement immobilier géorgienne fondée en 2016 et basée à Batumi. Elle a développé plusieurs projets sur le marché batoumien, dont le complexe ONE, également primé aux European Property Awards 2025-2026 dans la catégorie Residential Renovation/Redevelopment. C'est donc un promoteur qui cumule deux distinctions internationales sur deux projets simultanément, ce qui est rare sur ce marché. C'est aussi le promoteur de Sport City, autre résidence de notre sélection.
Le modèle de financement de One Development traduit une rigueur financière que nous valorisons. Un promoteur qui obtient un crédit de construction auprès d'une banque de premier rang a démontré sa capacité à présenter un dossier solide sur la viabilité économique de son projet. C'est un filtre naturel qui élimine les acteurs opportunistes et mal capitalisés.
Stay & Rent est situé sur le New Boulevard de Batumi, au numéro 5 de la rue Grigol Lortkipanidze. Le New Boulevard est le quartier qui concentre le plus grand volume de transactions immobilières de la ville, avec plus de 6 800 ventes enregistrées en 2025. C'est le secteur qui attire la clientèle internationale, les expatriés, les nomades numériques et les investisseurs étrangers qui cherchent un bien de qualité dans un environnement en plein développement.
Ce n'est pas le quartier le plus central ni le plus touristique de Batumi. C'est quelque chose de différent : un quartier en cours de transformation, où les infrastructures progressent, où des résidences de qualité sortent de terre, et où les prix reflètent encore le potentiel à venir plutôt que la notoriété acquise. C'est exactement le type de localisation où la valorisation long terme est la plus solide, parce que le marché n'a pas encore intégré tout ce que le quartier va devenir.
La plage est à cinq minutes à pied. Les casinos et centres commerciaux du centre de Batumi sont accessibles rapidement. Commerces, transports et services sont disponibles dans le périmètre direct.
Le nom du projet décrit une philosophie concrète. Stay & Rent est conçu pour deux usages qui peuvent alterner librement. On peut y habiter à plein temps, avec le confort d'une résidence moderne. On peut aussi partir quelques semaines ou quelques mois, louer son appartement en courte ou moyenne durée pendant son absence, et revenir sans contrainte. Le concept « lock-and-leave », fermer la porte et partir, est intégré dès la conception, avec une gestion locative qui prend le relais.
Cette flexibilité correspond aux profils que nous accompagnons le plus souvent : des investisseurs qui veulent un pied-à-terre en Géorgie tout en générant des revenus quand ils ne sont pas sur place, ou des personnes qui préparent une expatriation et veulent tester le pays avant de s'y installer.
Stay & Rent propose un rooftop bar avec vue sur la mer, une piscine et un espace spa, une salle de sport, le tout dans un immeuble de 22 étages avec des parties communes soignées et un service de conciergerie. Ces équipements ont une utilité locative directe et mesurable. Un appartement dans un immeuble avec piscine et rooftop se loue mieux et plus cher qu'un appartement isolé de même surface. En location courte durée, ce sont ces détails qui font la différence entre un rendement correct et un rendement exceptionnel.
C'est probablement ce qui distingue le plus notre offre sur Stay & Rent. Dans sa configuration d'origine, le T3, c'est-à-dire l'appartement à deux chambres, ne correspondait pas à ce que nous voulions proposer à nos clients. Nous aurions pu renoncer à ce type de bien. Nous avons préféré négocier.
Après plusieurs échanges avec One Development, nous avons obtenu une refonte complète du plan de ces appartements. Cet accord est unique : ce nouveau plan n'est disponible que pour les clients de France Finance International.
Le principe est simple et pensé pour la location. Les deux chambres sont placées aux deux extrémités de l'appartement, chacune avec sa propre terrasse et sa salle d'eau à proximité, ce qui garantit une vraie intimité aux occupants. Entre les deux, une grande pièce de vie ouverte réunit la cuisine, la salle à manger et le salon, baignée de lumière par une façade entièrement vitrée. Deux salles d'eau, dont une avec baignoire, complètent l'ensemble.
Pour un investisseur, cette configuration change tout. Elle permet d'accueillir deux couples, une famille ou des amis qui voyagent ensemble sans que personne ne se gêne, c'est-à-dire exactement la clientèle qui réserve les séjours les plus longs et accepte les tarifs les plus élevés en location courte durée. Et pour un usage personnel, c'est un vrai appartement familial, avec des espaces bien séparés.
30 % à la réservation, 15 % pendant la construction, 55 % en crédit à 7-8 % via nos partenaires bancaires : les loyers couvrent la mensualité dès la première année. Découvrez les unités encore disponibles.
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À Batumi, le rendement locatif net se situe entre 8 et 12 % par an. Stay & Rent, avec son emplacement sur le New Boulevard, ses équipements et une gestion locative professionnelle, s'inscrit pleinement dans cette fourchette.
Concrètement, avec un rendement net de 10 %, au milieu de la fourchette, un appartement acquis 76 000 dollars rapporte environ 7 600 dollars de revenus locatifs nets par an, soit environ 630 dollars par mois en moyenne lissée. En haute saison, les revenus mensuels dépassent largement cette moyenne, avec des pics en juillet et août qui tirent le rendement annuel vers le haut.
Ces chiffres sont nets de tout : frais de gestion locative, charges de copropriété, entretien courant et fiscalité applicable.
Stay & Rent est un projet résidentiel avec option de location flexible. Tant que la location reste structurée comme une location résidentielle directe par le propriétaire, avec ou sans gestionnaire mandaté, l'imposition applicable est de 5 % sur les revenus locatifs géorgiens. Et grâce à la convention fiscale franco-géorgienne, il n'y a pas d'impôt supplémentaire à payer en France.
Ce taux de 5 % est le régime résidentiel standard géorgien. Il est radicalement différent du régime de 20 % qui s'applique aux activités commerciales hôtelières. Les appart-hôtels, resorts ou chambres d'hôtel vendus à des investisseurs individuels avec un opérateur hôtelier relèvent de ce régime commercial, ce qui efface une grande partie de l'attractivité fiscale que beaucoup d'investisseurs pensent trouver en Géorgie.
Sur Stay & Rent, la structuration résidentielle préserve l'accès au régime de 5 %. Sur dix ans, la différence entre 5 et 20 % représente des dizaines de milliers d'euros. C'est l'un des critères de sélection que nous appliquons systématiquement, et l'une des raisons pour lesquelles ce projet passe notre filtre quand d'autres ne le passent pas.
One Development projette une appréciation en capital supérieure à 60 % d'ici la livraison, prévue au deuxième trimestre 2027. Ce chiffre intègre la différence entre le prix d'achat en phase de commercialisation et la valeur estimée du bien livré, meublé et prêt à la location. Sur le marché batoumien, des écarts de 25 à 40 % entre prix de lancement et valeur à la livraison sont documentés sur les projets premium du New Boulevard. Les 60 % représentent le scénario optimiste du promoteur. Notre estimation réaliste se situe entre 25 et 40 %, ce qui reste très significatif et s'ajoute aux revenus locatifs. Et au-delà de deux ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt en Géorgie.
C'est sur ce point que Stay & Rent offre quelque chose que peu de projets géorgiens permettent, et que notre accompagnement rend accessible à nos clients.
Pour les clients que nous accompagnons sur ce projet, nous avons négocié une structure de financement en trois étapes qui minimise la mise de départ tout en sécurisant l'acquisition.
30 % à la réservation. C'est le premier versement, qui confirme l'acquisition et sécurise l'appartement. Sur un studio à 76 000 dollars, cela représente 22 800 dollars.
15 % pendant la construction. Ce deuxième versement est étalé jusqu'à la livraison, prévue au deuxième trimestre 2027. Sur notre exemple, cela représente 11 400 dollars, versés progressivement.
55 % en crédit bancaire à la livraison. Le solde est financé par un crédit immobilier géorgien mis en place à la livraison. Sur notre exemple, cela représente 41 800 dollars.
En clair : pour acquérir un studio à 76 000 dollars dans Stay & Rent, la sortie de trésorerie avant la livraison est de 34 200 dollars au total, soit 45 % du prix. Le reste est financé par la banque au moment où le bien commence à générer des revenus.
Sur les crédits immobiliers géorgiens, le taux affiché en standard pour des emprunteurs sans relation établie tourne autour de 11 à 12 % par an. Ce n'est pas le taux que nos clients obtiennent.
Grâce aux relations que nous avons construites avec TBC Bank et Bank of Georgia, nous accédons à des taux de 7 à 8 % pour les dossiers bien préparés sur les projets que nous sélectionnons. Sur un crédit de 41 800 dollars à 8 % sur dix ans, la mensualité est d'environ 507 dollars.
Reprenons l'exemple de notre studio à 76 000 dollars. Mise de départ avant livraison : 34 200 dollars, versés en deux fois. À la livraison, le crédit de 41 800 dollars génère une mensualité de 507 dollars. Le bien mis en location produit entre 500 et 760 dollars de revenus nets mensuels moyens selon la gestion et la saison, avec des pics nettement au-dessus en haute saison.
Les revenus locatifs couvrent la mensualité dès la première année. Le bien s'autofinance. Et pendant ce temps, l'investisseur est propriétaire d'un actif dont la valeur progresse sur un marché où les prix progressent de 15 à 20 % par an, et qui a battu un record en 2025 avec 1,3 milliard de dollars de transactions.
Pour quelqu'un qui dispose de 35 000 euros à investir, c'est l'une des façons les plus efficaces d'entrer sur le marché géorgien avec un actif de qualité, dans le bon quartier, avec le bon promoteur, sans immobiliser la totalité du capital nécessaire.
Notre accompagnement sur Stay & Rent ne se limite pas à vous transmettre les informations du promoteur. C'est un travail de bout en bout.
En amont, nous sélectionnons avec vous le type d'appartement et l'étage en fonction de votre budget, de vos objectifs locatifs et de votre horizon. Un étage élevé avec vue mer directe se loue plus cher mais s'achète plus cher. Un étage intermédiaire offre un meilleur rapport rendement-prix. Ces arbitrages se font en fonction de votre stratégie.
Nous accompagnons l'ouverture du compte bancaire géorgien, nécessaire à la transaction. Nous coordonnons la vérification juridique du contrat de vente. Nous vous mettons en relation avec les bons interlocuteurs chez TBC Bank pour obtenir les conditions de crédit évoquées plus haut.
Après la livraison, nous vous mettons en relation avec des gestionnaires locatifs sérieux à Batumi, dont nous avons vérifié les pratiques et les résultats. La qualité du gestionnaire est aussi déterminante que la qualité du bien pour le rendement réellement perçu chaque mois. C'est une dimension que nous ne laissons pas au hasard.
Stay & Rent se distingue sur cinq points que nous mettons systématiquement en avant dans notre grille de sélection.
Le financement institutionnel par TBC Bank, qui réduit structurellement le risque de non-livraison par rapport aux projets financés uniquement par les ventes.
La reconnaissance internationale par les European Property Awards, qui valide la qualité de conception de façon indépendante.
Le positionnement résidentiel avec flexibilité locative, qui donne accès au régime fiscal de 5 % plutôt qu'aux 20 % du régime hôtelier.
La localisation sur le New Boulevard, le quartier qui concentre la demande internationale la plus profonde de Batumi et la meilleure liquidité en cas de revente.
Un plan deux chambres entièrement redessiné à notre demande, disponible uniquement pour nos clients.
Et enfin, une structure de financement qui permet d'entrer avec 34 200 dollars sur un bien à 76 000 dollars, le reste étant couvert par un crédit dont les mensualités sont payées par les loyers.
Stay & Rent est le type de projet que nous aimons présenter à nos clients parce qu'il combine plusieurs garanties sérieuses dans un marché qui en manque souvent. Un promoteur reconnu internationalement. Un financement par TBC Bank. Un positionnement résidentiel qui préserve le régime fiscal favorable. Un deux-chambres redessiné en exclusivité pour nos clients. Des rendements nets de 8 à 12 %. Et une structure de financement qui permet d'entrer avec moins de 35 000 dollars sur un actif à 76 000 dollars, dans le quartier le plus actif de Batumi.
Aucun investissement immobilier en construction n'est sans risque. Mais c'est un projet dont le rapport entre les garanties offertes et le rendement potentiel est parmi les meilleurs que nous ayons identifiés à Batumi en ce moment.
Notre équipe est disponible pour vous présenter les unités disponibles, les conditions de financement, et vous accompagner à chaque étape de l'acquisition. La première conversation ne vous engage à rien.
Une expertise globale pour vous accompagner durablement dans vos projets d’investissement, en France et à l’étranger.
