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« Et l'hiver, il se passe quoi ? » C'est l'une des questions que les investisseurs nous posent le plus souvent quand on parle de Batumi. Elle revient à presque chaque premier rendez-vous, et c'est une très bonne question.
Batumi est une ville balnéaire. Entre juin et septembre, la plage, le boulevard et les terrasses sont pleins, et la demande de location courte durée est à son maximum. Mais un investissement ne se juge pas sur trois mois. Ce qui compte, c'est ce que le bien rapporte sur douze. Et c'est là que tout se joue : dans la façon de gérer la saisonnalité.
Nous vivons et travaillons en Géorgie, et nous voyons Batumi en été comme en hiver. Cet article rassemble ce que nous avons appris sur le terrain, en accompagnant nos clients dans la location de leurs biens.
Premier point important : Batumi n'est pas une station de vacances qui se vide à la fin de l'été. C'est une ville de plus de 235 000 habitants selon le recensement de 2024, la deuxième du pays après Tbilissi, et celle dont la population a le plus progressé en dix ans : +54 % depuis 2014. Une ville avec une vie à l'année. Le port, l'université, les administrations, les hôpitaux, les commerces et les entreprises fonctionnent douze mois sur douze.
Le climat y est aussi pour quelque chose. Batumi bénéficie d'un climat subtropical humide : les hivers sont doux, avec des températures qui descendent rarement sous zéro, et les palmiers restent verts toute l'année. Il pleut beaucoup, c'est vrai, Batumi est même l'une des villes les plus arrosées de la région. Mais on est très loin de l'image d'une station balnéaire figée sous le froid.
La ville attire aussi une clientèle hors saison : voyageurs d'affaires, visiteurs des pays voisins, joueurs attirés par les casinos, touristes de l'automne et du printemps qui préfèrent la douceur du climat à la foule de l'été. La frontière turque n'est qu'à une vingtaine de kilomètres, et beaucoup de visiteurs turcs viennent passer quelques jours à Batumi tout au long de l'année. L'hiver, les amateurs de ski passent aussi par la ville pour rejoindre la station de Goderdzi, dans les montagnes d'Adjarie, à environ 110 kilomètres. Équipée d'une télécabine de huit places, elle ouvre en décembre et reste skiable jusqu'au début du mois d'avril. Beaucoup de visiteurs combinent quelques jours de ski et quelques jours au bord de la mer, une formule que peu de destinations peuvent offrir.
Les chiffres confirment l'attractivité de la ville. En 2025, Batumi a accueilli 2,6 millions de visiteurs internationaux, soit près d'un quart de toutes les arrivées dans le pays, en hausse de 5 % sur un an. Et selon le gouvernement d'Adjarie, la région a reçu plus de 2 millions de visiteurs sur les sept premiers mois de 2026.
L'aéroport raconte la même histoire, avec sa saisonnalité. Il a accueilli 1,23 million de passagers en 2025, un record, en hausse de 29 % sur un an, avec un pic en août à plus de 213 000 voyageurs. L'hiver est plus calme, et plus sensible au contexte international : au premier trimestre 2026, sur fond de guerre au Moyen-Orient, le trafic a reculé d'un quart. C'est précisément pour cela qu'un bien ne doit pas dépendre uniquement des touristes. Pour accompagner la croissance, l'opérateur TAV Georgia investit 5 millions de dollars pour agrandir le terminal, avec une capacité en hausse de 22 à 25 %. Et le développement de lignes européennes ouvertes toute l'année aide à étaler la fréquentation. Et de plus en plus de familles et d'actifs s'installent à Batumi pour y vivre : expatriés, travailleurs à distance, familles venues des pays voisins. Ce sont eux qui alimentent la demande de location à l'année. Nous en parlions dans notre article sur le terrain, nous vivons en Géorgie.
Pour bien comprendre la saisonnalité, il faut regarder l'année entière.
De juin à septembre, la haute saison. C'est la période de la plage, des vacances familiales et des touristes venus de toute la région. Les prix à la nuit atteignent leur maximum, et un bien bien placé est occupé presque en continu. C'est là que se fait une grande partie du chiffre d'affaires de la location courte durée.
Mai et octobre, les mois charnières. Le temps est encore agréable, la mer reste baignable en début d'automne, et la ville est moins chargée. Ces mois attirent une clientèle qui fuit la foule : couples, retraités, voyageurs européens. Les prix sont un peu plus bas, mais l'occupation reste correcte pour les biens les mieux situés.
De novembre à avril, la basse saison. La demande touristique baisse nettement, mais elle ne disparaît pas : week-ends, fêtes de fin d'année, visiteurs d'affaires, clientèle turque. Surtout, c'est la période où la demande de location au mois prend le relais : étudiants, expatriés, travailleurs à distance, familles qui s'installent et cherchent un logement avant d'acheter.
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Dans la pratique, nous voyons trois façons de louer un bien à Batumi.
La location courte durée toute l'année. Le bien est loué à la nuit ou à la semaine sur les plateformes, en été comme en hiver. Les revenus sont élevés pendant la saison, plus modestes le reste du temps. Cette stratégie fonctionne bien pour les biens très bien placés, proches de la mer et du centre, gérés par un opérateur professionnel. Elle demande aussi le plus de travail : accueil, ménage, ajustement des prix, entretien.
La location longue durée. Le bien est loué au mois ou à l'année à un résident. Les revenus sont plus réguliers et la gestion plus simple, mais le rendement est généralement plus faible qu'en courte durée. C'est souvent le choix des investisseurs qui veulent un revenu prévisible, sans surprise d'un mois sur l'autre.
La stratégie mixte. C'est souvent la plus intéressante. Le bien est loué à la nuit pendant la haute saison, de juin à septembre, puis au mois pendant l'hiver, à des locataires qui cherchent un logement pour quelques mois. On capte le pic de l'été sans laisser le bien vide le reste de l'année. Elle suppose une gestion organisée, capable de passer d'un mode à l'autre au bon moment.
D'après notre expérience sur le terrain, le choix de la stratégie compte moins que trois éléments.
L'emplacement. Un appartement à quelques minutes à pied de la mer et du centre se loue toute l'année. Un appartement mal situé ne se loue bien qu'en août. C'est pour cette raison que nous écartons de nombreux projets, même quand leur prix est attractif. Nous l'expliquions dans notre article sur l'envers du décor à Batumi : certains grands complexes en bord de mer, éloignés de tout, sont pleins en été et vides huit mois par an.
Le type de bien. Les studios sont très demandés en courte durée. Mais les deux et trois chambres attirent les familles, en vacances comme à l'année, et ce sont elles qui manquent le plus sur le marché. Un grand appartement bien placé se loue en été aux familles de vacanciers, et en hiver aux familles qui s'installent.
La gestion. Prix ajustés selon la saison, photos, réactivité, ménage, entretien : un bien bien géré peut avoir des résultats très différents d'un bien voisin laissé à lui-même. Pour un propriétaire qui vit à l'étranger, confier la gestion à une société sérieuse est indispensable. C'est l'un des points que nous regardons en priorité avant de recommander un projet : qui gère, comment, et avec quels résultats sur les années précédentes.
Avec un bon emplacement, le bon type de bien et une gestion professionnelle, nous constatons à Batumi un rendement locatif net de 8 à 12 %. Ce chiffre tient compte des mois creux : c'est bien un rendement sur l'année entière, après charges et frais de gestion.
Concrètement, pour 100 000 euros investis, cela représente entre 8 000 et 12 000 euros de revenus nets par an, soit en moyenne 670 à 1 000 euros par mois, été et hiver compris. À titre de comparaison, le même montant placé dans un appartement à Paris, Lyon ou Bordeaux, où le rendement net tourne autour de 1,5 à 2,5 %, rapporte environ 2 000 euros par an.
La fiscalité renforce encore l'écart. Les loyers sont imposés à 5 % en Géorgie, sans impôt supplémentaire en France grâce à la convention fiscale, et la plus-value est exonérée après deux ans de détention. Pour une vue d'ensemble du marché, retrouvez notre guide complet de l'investissement immobilier à Batumi.
Au fil des années, nous avons vu des investisseurs perdre une partie de leur rendement pour des raisons évitables.
Acheter loin de tout pour une vue sur la mer. C'est l'erreur la plus fréquente. Un appartement face à la mer, mais à vingt minutes de voiture du centre, se loue bien en août et très mal en janvier. Nous préférons toujours un bien à quelques minutes à pied de la mer et du centre, même sans vue directe, à un bien isolé avec vue.
Calculer son rendement sur l'été. Certains vendeurs présentent des revenus mensuels de juillet ou d'août, puis les multiplient par douze. C'est trompeur. Un rendement se calcule sur l'année entière, mois creux compris, après charges et gestion.
Négliger l'aménagement. Un appartement bien meublé, bien équipé, avec de belles photos, se loue plus cher et plus souvent. Pour la location au mois en hiver, le chauffage, la qualité de l'isolation et un espace de travail comptent beaucoup : les travailleurs à distance y sont très attentifs.
Oublier l'entretien. Le climat humide de Batumi impose un entretien régulier : aération, déshumidification, contrôle des installations. Un bien laissé fermé plusieurs mois sans suivi se dégrade vite. C'est l'une des raisons pour lesquelles une gestion professionnelle à l'année est indispensable.
Gérer seul à distance. Répondre aux voyageurs, organiser le ménage, gérer une panne un dimanche soir : depuis Paris, Genève ou Dubaï, c'est impossible. Un bon gestionnaire coûte une partie des loyers, mais il en rapporte bien davantage.
Dernier point, souvent oublié : la saisonnalité ne concerne que la location, pas la revente. Le marché immobilier de Batumi reste très actif toute l'année. Selon Galt & Taggart, la banque d'investissement du groupe Bank of Georgia, 17 478 transactions résidentielles ont été enregistrées à Batumi en 2025, en hausse de 15 % sur un an. Une part importante des acheteurs vient de l'étranger. Pour un investisseur, c'est une garantie importante : le jour où il souhaite vendre, il trouve des acheteurs.
Pour un premier investissement à Batumi, nous conseillons le plus souvent un bien bien situé, à distance de marche de la mer et du centre, dans une résidence d'habitation de qualité, avec une gestion professionnelle dès la livraison. La stratégie mixte, courte durée l'été et location au mois l'hiver, offre en général le meilleur équilibre entre rendement et sécurité.
Nous conseillons aussi de raisonner sur l'année, jamais sur l'été. Un bien qui affiche des résultats spectaculaires en août mais reste vide de novembre à avril n'est pas un bon investissement. Celui qui rapporte régulièrement, mois après mois, l'est.
La saisonnalité est une réalité à Batumi, mais elle se gère. La ville vit toute l'année, le climat reste doux, et la demande de location au mois prend le relais du tourisme en hiver. Ce qui fait la différence, ce n'est pas la saison, c'est l'emplacement, le type de bien et la qualité de la gestion. C'est exactement ce que nous vérifions sur place avant de recommander un projet. Pour en savoir plus, consultez notre page consacrée à l'investissement en Géorgie.
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