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Le 2 novembre, en se connectant à leur application, près de trois millions de Paraguayens ont découvert qu'ils ne pouvaient plus rien faire. Plus de virement, plus de retrait, plus de carte. Leur banque, Ueno Bank, venait d'être placée en procédure de résolution par la Banque centrale du Paraguay, et tous les dépôts étaient gelés.
Ueno n'était pas une petite banque de quartier. Lancée comme banque numérique, elle s'était imposée en quelques années comme l'un des établissements les plus utilisés du pays, au point de compter parmi ses clients une large part de la population adulte. Elle gérait aussi des sommes considérables d'argent public : environ 800 à 850 millions de dollars selon la presse locale et internationale, dont quelque 355 à 380 millions appartenant à l'Institut de prévoyance sociale, la caisse publique qui verse les retraites et finance la santé de millions de salariés.
Selon la Banque centrale, le ratio de solvabilité de la banque était tombé à 5,56 %, moins de la moitié du minimum légal de 12 %. La décision a été prise à l'unanimité de son directoire. En quelques heures, une banque présentée comme le symbole de la modernité financière du pays est devenue le centre de la plus grave crise politique et financière que le Paraguay ait connue depuis des années.
L'affaire a pris une dimension politique immédiate. Ueno appartenait jusqu'en mars 2025 au groupe Vázquez, dans lequel le président Santiago Peña détenait des parts, selon des documents consultés par le quotidien ABC Color. Le président avait par ailleurs nommé à la tête de la Banque centrale un ancien dirigeant d'Ueno, qui a démissionné après la mise en résolution. Le président et la banque contestent toute faute.
En trois jours, la situation est devenue intenable. Huit dirigeants de la banque ont été placés en détention. Le 5 novembre, Santiago Peña a annoncé sa démission. Quelques heures plus tard, la Chambre des députés votait sa mise en accusation à l'unanimité, par 78 voix contre zéro, et le parquet ouvrait trois enquêtes pénales le visant, lui et d'anciens responsables.
Pour la grande majorité des clients, l'argent n'est pas perdu. Le fonds de garantie des dépôts couvre jusqu'à 228,3 millions de guaranis par personne et par banque, soit environ 37 700 dollars selon MercoPress. D'après les estimations officielles, environ 97 % des déposants sont intégralement couverts. La loi bancaire prévoit un remboursement dans un délai de 15 jours, prolongeable une fois de 15 jours. Pour accélérer les choses, le Sénat a adopté une réforme permettant de verser une avance de 40 salaires minimum dans les 24 heures, qui doit encore passer devant les députés.
Mais pour tous ceux qui avaient davantage, rien n'est garanti. La Banque centrale n'a pas promis le remboursement intégral des soldes les plus élevés : ils dépendront de la procédure de résolution, et peut-être d'une liquidation. Ce sont précisément les profils les mieux dotés qui sont les plus exposés : entrepreneurs, épargnants aisés, et étrangers installés sur place qui avaient placé leurs économies dans une banque réputée moderne.
Le mot « confiscation » circule beaucoup sur les réseaux sociaux. Juridiquement, ce n'en est pas une : c'est un gel des avoirs, dans le cadre d'une procédure de résolution bancaire. Mais pour un épargnant qui ne peut plus toucher à son argent pendant des semaines, sans savoir combien il récupérera, la nuance est mince.
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Pour un investisseur, l'épisode Ueno est un signal d'alarme bien au-delà de la banque elle-même.
D'abord, il montre la fragilité du lien entre pouvoir politique et système financier. Qu'un président ait été lié, même indirectement, au groupe propriétaire d'une banque majeure, et que la Banque centrale ait été confiée à un ancien dirigeant de cette même banque, pose une question simple : qui contrôlait vraiment les risques ? Dans un pays où la supervision bancaire est censée protéger les épargnants, cette proximité est exactement ce qu'un investisseur étranger redoute.
Ensuite, il touche l'argent public. Des centaines de millions de dollars de la caisse de retraite et de santé publique sont immobilisés. Ce n'est plus seulement une affaire d'épargnants : c'est une question de finances publiques et de stabilité sociale.
Enfin, il fragilise une image que le pays avait mis des années à construire. En juillet 2024, Moody's avait accordé au Paraguay la note Baa3, la première marche de la catégorie « investissement », et S&P lui a depuis attribué la note BBB-. C'était une reconnaissance de sa stabilité macroéconomique. La Banque centrale assure que la crise est circonscrite à Ueno. Les agences de notation et les investisseurs internationaux vont maintenant regarder de très près si c'est vrai.
Chez FFI, nous étudions de nombreux pays avant d'en recommander un à nos clients. Le Paraguay en fait partie. Nous l'avons regardé de près, et nous avons choisi de ne pas y aller. L'affaire Ueno ne nous a pas fait changer d'avis : elle confirme nos réserves.
Soyons justes : le pays a de vrais atouts économiques. La croissance a atteint 4,2 % en 2024 et environ 5 % en 2025. La fiscalité est légère, avec des impôts sur le revenu et les sociétés autour de 10 %. L'énergie hydroélectrique est abondante et bon marché. Le coût de la vie est bas. Sur le papier, le tableau est séduisant.
Mais plusieurs éléments nous ont retenus.
Une économie difficile à lire. Une part importante de l'activité échappe aux statistiques. Selon le Congrès américain, le travail informel concerne plus de 60 % de la population active. Certaines estimations, non officielles, évaluent même le poids de l'économie illicite entre un quart et la moitié du PIB. Quand une partie aussi importante de l'économie est invisible, il devient très difficile de mesurer la solidité réelle d'un pays, la santé de ses entreprises et le niveau réel de la demande immobilière.
Une plaque tournante du narcotrafic. Le Paraguay est depuis longtemps identifié comme une zone de transit majeure pour la cocaïne venue des pays voisins : les Nations unies estimaient déjà il y a quinze ans que 30 à 40 tonnes y transitaient chaque année. En 2022, le procureur paraguayen Marcelo Pecci, spécialisé dans la lutte contre le crime organisé et le blanchiment, a été assassiné en Colombie, pendant son voyage de noces. L'opération qu'il avait contribué à lancer avait conduit à la saisie de plus de 100 millions de dollars d'actifs. Le département d'État américain relève que les poursuites pour blanchiment restent rares, en partie à cause de la corruption. Pour un investisseur, cela signifie un environnement où l'origine des capitaux est difficile à vérifier, où les prix peuvent être faussés, et où le risque de réputation est réel.
Un pays loin de tout, et peu touristique. Asunción est à plus de 10 000 kilomètres de Paris, avec une seule liaison aérienne directe vers l'Europe, depuis Madrid. Et le pays attire peu de voyageurs venus de loin. Le Paraguay a certes enregistré 3,66 millions de visiteurs internationaux en 2025, mais près de 45 % étaient des excursionnistes à la journée, et 80 % venaient d'Argentine, attirés en grande partie par les achats à la frontière. Le tourisme de loisir international reste marginal. Le paradoxe est frappant : le Paraguay est entouré de destinations parmi les plus prisées du continent, les chutes d'Iguazú, Buenos Aires, Rio de Janeiro, la Patagonie, mais lui-même offre peu de raisons de faire le voyage. Pour un investisseur immobilier, c'est décisif : sans tourisme, pas de location courte durée solide, et une demande locative qui repose entièrement sur l'économie locale.
On nous oppose souvent les chiffres de croissance du Paraguay. Ils sont réels. Mais pour un investisseur immobilier, la question n'est pas seulement de savoir si un pays grandit : c'est de savoir sur quoi repose cette croissance, et si elle profite à la demande de logements que l'on vise.
Or l'économie paraguayenne repose d'abord sur les matières premières agricoles et sur l'électricité. En 2022, les produits agricoles représentaient près de 68 % des exportations du pays. Le soja, la viande bovine et l'hydroélectricité des grands barrages d'Itaipú et de Yacyretá, partagés avec le Brésil et l'Argentine, en sont les piliers. L'électricité exportée représente historiquement environ un cinquième des recettes extérieures du pays, la viande bovine environ un dixième.
Ce modèle a une faiblesse évidente : il dépend de la météo et des cours mondiaux. En 2022, la pire sécheresse de l'histoire du pays a fait chuter la production de soja de 60 %, et les exportations de soja de près de 59 %, à 1,2 milliard de dollars. La croissance annuelle est tombée à 0,1 %, et plusieurs banques avaient même anticipé une récession. Une économie dont la santé dépend autant d'une récolte n'offre pas la visibilité qu'un investisseur immobilier recherche sur dix ou quinze ans.
Une autre part de l'activité tient au commerce de frontière. Ciudad del Este, à la jonction du Brésil et de l'Argentine, vit en grande partie de la revente de produits importés à des acheteurs venus des pays voisins, attirés par les écarts de prix et de fiscalité. C'est une activité dynamique, mais volatile, très sensible aux taux de change et aux décisions des pays voisins, et qui se prête mal à la transparence.
Ce qui crée une demande locative solide et durable, ce sont des emplois qualifiés, une classe moyenne qui s'élargit, des étudiants, des expatriés, des touristes. Ces moteurs existent au Paraguay, mais ils restent modestes au regard de la place qu'occupent l'agriculture d'exportation et le commerce de frontière. Autrement dit, l'intérêt économique du pays est réel, mais il ne repose pas, à nos yeux, sur les critères qui font un bon marché immobilier pour un investisseur étranger.
Acheter au Paraguay est facile. Revendre l'est beaucoup moins. Et c'est souvent ce que les vendeurs oublient de dire.
Le marché d'Asunción connaît depuis quelques années un véritable boom de la construction d'immeubles. Selon la presse économique locale, la promotion progresse de 25 à 35 % par an, l'offre de logements en immeuble augmente d'environ 15 % par an, et plus de 6 000 nouveaux logements doivent être livrés en deux ans dans un rayon d'à peine un kilomètre, dans les quartiers les plus recherchés de la capitale.
Le problème, c'est que cette offre ne correspond pas forcément à la demande locale. Selon une enquête relayée par le quotidien ABC Color, seuls 27 % des Paraguayens interrogés souhaitent vivre en appartement, contre 73 % qui préfèrent une maison. Une grande partie des immeubles neufs est achetée par des investisseurs, locaux ou étrangers, et non par des familles qui veulent y habiter. Le jour où ces investisseurs voudront revendre en même temps, qui achètera ?
À cela s'ajoute l'absence quasi totale de crédit immobilier. Le crédit hypothécaire ne représente qu'environ 4,5 % des encours du système bancaire paraguayen, et seuls 26 % des habitants estiment qu'il est facile d'en obtenir un. La plupart des achats se font au comptant ou avec un financement direct du promoteur, sur quelques années. Le cercle des acheteurs potentiels est donc étroit : ce sont essentiellement des ménages aisés capables de payer comptant, et d'autres investisseurs.
Pour un investisseur étranger qui veut récupérer son capital dans cinq ou dix ans, c'est un risque majeur. Un bien qui se revend mal, c'est un bien dont on ne contrôle ni le prix, ni le délai de sortie. Et la crise d'Ueno risque de rendre les banques encore plus prudentes, et les acheteurs plus rares.
Reste l'argument du rendement locatif. Les vendeurs avancent volontiers des rendements bruts de 6 à 8 %, parfois davantage. D'autres sources locales sont beaucoup plus prudentes : des chiffres relayés par le quotidien La Nación évoquent des rendements de 3 à 4 % par an pour la location résidentielle classique.
La vérité se situe sans doute entre les deux, et elle dépend énormément de l'emplacement. Mais même en retenant les hypothèses favorables, il faut bien comprendre de quoi l'on parle. Un rendement brut ne tient compte ni des charges, ni de la gestion, ni des impôts, ni de la vacance. Or le taux d'occupation des appartements à Asunción tourne autour de 85 % selon les professionnels du secteur : un logement sur sept est vide à un instant donné. Et avec l'arrivée massive de nouveaux logements, la concurrence entre propriétaires ne peut que s'intensifier, ce qui pèsera sur les loyers.
La location courte durée n'offre pas de vraie alternative. Faute de tourisme international significatif, elle repose surtout sur les voyageurs d'affaires et les visiteurs régionaux. Les données disponibles font état d'un peu plus de 2 000 logements actifs sur les plateformes à Asunción, avec un taux d'occupation d'environ 62 %.
Une rentabilité correcte, donc, mais pas exceptionnelle. Et surtout, pas suffisante pour compenser l'opacité du marché, la difficulté de revente, l'éloignement et le risque pays. À titre de comparaison, à Batumi, nous constatons un rendement locatif net de 8 à 12 %, après charges et vacance, sur un marché où la demande touristique et résidentielle est réelle et où le crédit immobilier est accessible aux étrangers.
Il y a enfin un argument que l'on entend souvent dans la bouche de certains vendeurs : « Achetez un appartement au Paraguay, vous obtiendrez la résidence, et vous ne paierez plus d'impôts en France. » C'est l'une des promesses les plus trompeuses du marché.
La résidence migratoire et la résidence fiscale sont deux choses différentes. Le Paraguay permet effectivement d'obtenir assez facilement un titre de séjour, notamment par l'investissement. Mais ce titre ne fait pas de vous un résident fiscal paraguayen. Pour obtenir un certificat de résidence fiscale, l'administration paraguayenne exige notamment une inscription au registre des contribuables, des obligations fiscales à jour, et un relevé des entrées et sorties du territoire sur la période concernée. Autrement dit, il faut réellement vivre dans le pays.
Surtout, ce n'est pas le Paraguay qui décide si vous restez imposable en France : c'est la France. Selon l'article 4 B du Code général des impôts, vous restez résident fiscal français si votre foyer ou votre lieu de séjour principal est en France, si vous y exercez votre activité principale, ou si le centre de vos intérêts économiques y reste. Un seul de ces critères suffit. Un appartement à Asunción et une carte de résident ne changent rien si votre famille, votre travail ou l'essentiel de votre patrimoine restent en France. Et en l'absence de convention fiscale entre la France et le Paraguay, il n'existe aucune règle pour départager les deux pays en cas de conflit : c'est le droit français qui s'applique. Le Paraguay a par ailleurs rejoint la convention multilatérale d'assistance administrative en matière fiscale, qui organise l'échange d'informations entre administrations.
Devenir non-résident fiscal français est possible, mais cela suppose de déménager réellement, avec sa vie, son activité et ses intérêts. Aucun achat immobilier ne permet de s'en dispenser. Ceux qui vendent l'inverse exposent leurs clients à de sérieux redressements.
L'affaire Ueno illustre parfaitement les critères qui guident nos choix. Avant de recommander un marché, nous regardons la solidité et l'indépendance de son système bancaire, la transparence de son économie, la stabilité de ses institutions, la liquidité de son marché immobilier, et la réalité de sa demande locative, notamment touristique.
C'est sur ces critères que nous avons choisi la Géorgie. Ses deux grandes banques sont cotées à la Bourse de Londres, publient des comptes audités selon les normes internationales et affichent des bénéfices en hausse de 20 % cette année. La monnaie est stable, et la Banque nationale prévoit un lari fort jusqu'en 2029. Le pays accueille plusieurs millions de visiteurs internationaux par an, et Batumi, sur la mer Noire, combine tourisme et demande résidentielle. Nous expliquons notre démarche dans notre article sur notre méthode de sélection des marchés.
Le remboursement effectif des dépôts garantis, et le sort des soldes qui dépassent la garantie. L'adoption de la réforme permettant une avance sous 24 heures. Les conclusions des enquêtes pénales. La réaction des agences de notation, qui pourraient revoir la note du pays si la crise s'étend. Et la capacité des institutions paraguayennes à traverser cette période sans nouvelle secousse.
Le Paraguay a des atouts, et personne ne conteste son dynamisme économique. Mais l'effondrement d'Ueno Bank rappelle qu'un taux de croissance et une fiscalité légère ne suffisent pas à faire un bon pays d'investissement. La confiance dans les banques, la transparence de l'économie, la solidité des institutions et la réalité de la demande comptent tout autant. Sur ces points, le Paraguay ne répond pas aujourd'hui à nos exigences. Et aucune promesse de résidence fiscale facile ne remplacera jamais ces fondamentaux.
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