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Parmi les projets que nous suivons à Batumi, One Tower occupe une place à part. Développée par ONE Development, primée aux European Property Awards 2025-2026, la tour s'élève au 29 rue Tbel Abuseridze, dans un quartier résidentiel établi du centre-ville, à quelques minutes à pied de l'Allée des Héros.
C'est, à nos yeux, l'une des résidences d'habitation les plus haut de gamme du centre de Batumi. Nous l'avons vérifié sur place : la plage est à cinq minutes à pied, et les étages offrent une vue sur la mer, sur la ville et sur les montagnes.
Nous connaissons bien ONE Development. Nous avions déjà présenté ici les prix remis à ce promoteur, et nous suivons ses chantiers depuis plusieurs années. C'est un point essentiel pour nous : avant de recommander un projet, nous regardons d'abord qui le construit, ce qu'il a déjà livré et comment il a tenu ses engagements.
Fondé par l'entrepreneur Luka Gerekhelia, ONE Development s'est imposé en quelques années comme l'un des promoteurs les plus actifs de Batumi, avec un portefeuille de cinq projets représentant environ 415 000 m². On lui doit notamment la résidence Sport City, que nous avions présentée ici. Sa marque de fabrique : des résidences pensées pour les familles, avec des standards de construction supérieurs à ce que l'on voit habituellement dans la ville. Pour son premier grand projet, le promoteur avait déjà fait le choix de fondations sur pieux de 42 mètres, une technique encore rare à Batumi.
À Batumi, l'emplacement est le premier critère, avant le prix et avant les finitions. La ville s'étend aujourd'hui sur plusieurs kilomètres le long de la mer, et beaucoup de projets récents ont été construits loin du centre, au milieu de nulle part, avec pour seul argument une vue sur la mer. Nous l'avons expliqué dans notre article sur l'envers du décor à Batumi : ces complexes se remplissent en été et se vident le reste de l'année.
One Tower est l'inverse. Elle est construite dans un quartier où les gens vivent toute l'année, entre le centre historique, le boulevard et les grands axes de la ville. On y va à pied à la plage, aux restaurants, aux écoles et aux commerces. C'est ce type d'emplacement qui garantit qu'un appartement se loue en hiver comme en été, et qu'il trouvera preneur le jour de la revente.
One Tower compte 483 appartements répartis sur 33 étages d'habitation, pour une surface totale de près de 40 000 m². La livraison est prévue au quatrième trimestre 2027.
Plusieurs éléments rassurent un investisseur étranger. Le projet est financé à 100 % par TBC Bank, l'une des deux premières banques du pays, dont la maison mère est cotée à la Bourse de Londres, et qui propose aussi un crédit aux acheteurs. Pour un acheteur sur plan, c'est une sécurité importante : une grande banque n'engage pas ses fonds sur un projet sans avoir étudié le promoteur, le terrain et le plan de financement. Et le secteur bancaire géorgien est aujourd'hui particulièrement solide, comme nous le montrions dans notre article sur les bénéfices record des banques géorgiennes. C'est le premier projet du programme municipal « Batumi sans bâtiments dangereux », qui remplace l'ancien parc de logements du quartier par des constructions modernes. Lancé en 2022 par la ville et le gouvernement d'Adjarie, ce programme vise à remplacer ou réhabiliter les immeubles vétustes de Batumi : les experts en ont recensé 118, où vivent environ 3 000 familles. Le principe est simple : un promoteur démolit un immeuble dangereux, reloge ses habitants dans un bâtiment neuf, et construit des logements supplémentaires qu'il commercialise. One Tower s'élève ainsi à la place d'un ancien bâtiment jugé dangereux. Pour l'acheteur, c'est la garantie d'un projet suivi de près par les autorités, dans un quartier déjà habité et équipé. Et la construction répond à des standards élevés : fondations sur pieux à 42 mètres de profondeur, conçues pour résister à des séismes jusqu'à une magnitude de 8, plafonds de 3 mètres, baies vitrées du sol au plafond, quatre ascenseurs rapides, deux niveaux de parking.
One Tower n'est pas un complexe hôtelier. C'est une résidence d'habitation, pensée pour des propriétaires et des familles qui veulent y vivre, ou pour des investisseurs qui louent à des familles. On y trouve une piscine chauffée, une salle de sport, un rooftop bar, un restaurant, un service de conciergerie, une aire de jeux pour enfants et des bornes de recharge pour véhicules électriques. La résidence est fermée et sécurisée 24 heures sur 24.
Autour, tout se fait à pied : école et crèche, pharmacie, marché, cafés et restaurants, banques, grande surface, et le stade Batumi Arena. Le centre commercial Grand Mall est à quelques minutes.
Le stade mérite une mention. Inauguré en 2020, d'une capacité d'environ 20 000 places, il accueille le Dinamo Batumi et des matchs internationaux, et il a contribué à transformer tout le quartier. Autour, les rues se sont rénovées, les commerces se sont multipliés et de nouvelles résidences ont vu le jour. C'est typiquement ce que nous recherchons : un quartier vivant toute l'année, en pleine montée en gamme, mais déjà établi. On n'achète pas une promesse de quartier, on achète une adresse qui existe.
Plans, disponibilités, plan de paiement : découvrez One Tower en 30 minutes.
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Sur One Tower, nous avons conseillé à beaucoup de nos clients des appartements de trois chambres. La raison est simple : c'est ce qui va manquer à Batumi.
De plus en plus de familles s'installent dans la ville, qu'elles viennent de Géorgie, des pays voisins ou d'Europe. Les chiffres du recensement de 2024 sont spectaculaires : Batumi compte désormais plus de 235 000 habitants, soit 54 % de plus qu'en 2014. C'est la plus forte progression de toutes les villes du pays. Et au premier semestre 2026, l'Adjarie fait partie des deux seules régions de Géorgie, avec Tbilissi, où les naissances dépassent les décès. Or l'immense majorité des projets lancés ces dernières années ont misé sur des studios et des petites surfaces, plus faciles à vendre. Les grands appartements bien situés, dans une vraie résidence d'habitation, sont rares. Et ce qui est rare se loue bien et se revend bien.
Un trois chambres offre aussi plus de souplesse dans la stratégie de location. L'été, il se loue à des familles de vacanciers, souvent pour une ou deux semaines, à un prix par nuit nettement supérieur à celui d'un studio. Le reste de l'année, il intéresse les familles qui s'installent à Batumi et cherchent un logement pour plusieurs mois ou plusieurs années : des locataires stables, qui prennent soin du bien. Nous avons détaillé ces stratégies dans notre article sur la location à l'année à Batumi.
One Tower ne propose pas que des trois chambres : la résidence compte aussi des studios et des appartements d'une et deux chambres. Pour un premier investissement avec un budget plus limité, un deux chambres bien orienté reste une très bonne option : il intéresse à la fois les couples, les petites familles et les vacanciers, et se loue facilement toute l'année. Notre conseil est simple : choisir la plus grande surface que permet son budget, dans les étages qui offrent la vue mer, plutôt que de multiplier les petites surfaces. Sur le long terme, c'est ce qui fait la différence à la revente.
Voici la simulation que nous avons réalisée pour un appartement de trois chambres de 119,8 m², livré avec finitions.
Le prix. 326 722 dollars avec finitions, soit environ 286 600 euros (256 372 dollars sans finitions).
Le plan de paiement. 30 % à la réservation, soit environ 86 000 euros, auxquels s'ajoutent environ 5 000 euros de frais administratifs. Puis environ 43 000 euros répartis sur 14 mois pendant les travaux, soit un peu plus de 3 000 euros par mois. Le solde, environ 157 600 euros, peut être financé par un crédit à la livraison, sur dix ans, avec une mensualité d'environ 1 870 euros.
Les loyers estimés. En location longue durée, entre 21 600 et 23 700 euros par an selon les scénarios. En location courte durée, entre 26 850 et 32 340 euros par an. Dans le scénario réaliste, le loyer couvre la mensualité du crédit et dégage environ 600 euros de plus chaque mois.
La projection. Avec une hypothèse volontairement prudente de valorisation de 6 % par an, nettement en dessous de la progression de 15 à 20 % par an que nous constatons à Batumi, le bien pourrait valoir environ 383 500 euros dans cinq ans et 513 000 euros dans dix ans.
Comment lire cette simulation. Avant la livraison, l'investisseur apporte au total environ 134 000 euros : 86 000 euros à la réservation, 5 000 euros de frais, puis 43 000 euros étalés sur quatorze mois. À la livraison, le crédit prend le relais pour le solde, et le loyer couvre la mensualité. Autrement dit, l'effort personnel se limite pour l'essentiel à ces 134 000 euros, versés progressivement, pour un bien dont la valeur est estimée à plus de 500 000 euros dans dix ans, avec une hypothèse de valorisation trois fois plus prudente que ce que nous constatons aujourd'hui. Au bout de dix ans, le crédit est remboursé et le loyer revient entièrement à son propriétaire.
Ces chiffres sont des projections indicatives. Ils ne constituent pas un engagement contractuel et dépendent de la gestion, de l'occupation et de l'évolution du marché.
Acheter sur plan, c'est payer un bien avant qu'il soit construit. C'est ce qui permet d'acheter au meilleur prix et d'étaler les paiements, mais cela suppose quelques précautions. Le plan de paiement de One Tower suit l'avancement du chantier, et la livraison est prévue au quatrième trimestre 2027 : il faut donc compter environ deux ans avant les premiers loyers. Pendant cette période, le bien prend généralement de la valeur à mesure que la construction avance.
Nous accompagnons nos clients à chaque étape : choix de l'appartement, réservation, signature du contrat, suivi du chantier, réception du bien, puis mise en location. Et pour ceux qui souhaitent financer le solde à la livraison, nous préparons le dossier de crédit avec la banque. Notre article sur le financement bancaire en Géorgie détaille les conditions.
En Géorgie, un étranger achète en pleine propriété, à son nom, sans partenaire local. Les loyers sont imposés à 5 % et la plus-value est exonérée après deux ans de détention. Le financement est accessible aux étrangers : via FFI, nous obtenons des taux de 7 à 8 %.
Emplacement central, vue mer, plage à cinq minutes, qualité de construction, financement bancaire et une vraie résidence d'habitation : One Tower réunit les critères que nous recherchons. Et pour les investisseurs qui pensent à long terme, les trois chambres répondent à la demande qui va le plus manquer à Batumi : celle des familles. Pour découvrir le marché dans son ensemble, retrouvez notre guide complet de l'investissement immobilier à Batumi et notre page consacrée à l'investissement en Géorgie.
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