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Il y a une conversation que nous avons régulièrement avec des personnes qui nous contactent pour la première fois. Elles ont de l'argent de côté. Parfois 50 000 euros. Parfois 200 000. Parfois plus. Cet argent dort dans une assurance vie, sur un Livret A, ou sur un PEL. Elles pensent qu'elles font le nécessaire. Qu'elles sont prudentes. Qu'elles protègent leur capital.
En réalité, elles perdent de l'argent. Lentement. En silence. Et avec le sentiment rassurant de faire les choses bien.
Cet article va vous expliquer pourquoi. Avec des chiffres précis, pas des opinions. Et ensuite, nous vous proposerons une alternative concrète.
Commençons par poser les chiffres officiels sur la table. Ce sont des données publiques, vérifiables, publiées par les autorités de régulation françaises.
Le Livret A et le LDDS
Depuis le 1er février 2026, le Livret A et le LDDS sont rémunérés à 1,5 % net d'impôt. C'est l'avantage de ces produits : ils sont exonérés de fiscalité. Mais 1,5 %, face à une inflation estimée entre 2 et 2,4 % en 2026, selon les données de l'INSEE et les baromètres économiques, c'est un rendement réel négatif. Votre argent garde son apparence. Il perd du pouvoir d'achat.
Sur 100 000 euros placés sur un Livret A, vous touchez 1 500 euros d'intérêts par an. Mais les prix ont augmenté d'environ 2 000 à 2 400 euros sur la même période pour le même panier de biens. Résultat : en euros constants, vous avez perdu entre 500 et 900 euros cette année.
Le PEL
Le Plan d'Épargne Logement ouvert depuis le 1er janvier 2026 est rémunéré à 2 % brut. Après application de la flat tax à 30 %, le rendement net tombe à 1,4 %. C'est moins que le Livret A, et très loin de l'inflation. Pire : les PEL ouverts avant 2011 atteignent en 2026 leur durée maximale de 15 ans. Ils sont automatiquement clôturés. Le taux garanti et les droits à prêt sont définitivement perdus. Les épargnants concernés se retrouvent à devoir replacer leurs fonds dans des conditions moins favorables.
Le LDDS et le CEL
Le LDDS suit le Livret A à 1,5 % net. Utile pour l'épargne de précaution, pas pour construire un patrimoine. Le CEL, lui, est encore plus bas : 1,25 % brut à partir du 1er août 2026, soit environ 0,88 % après prélèvements. Ce n'est même plus un produit d'épargne. C'est un parking à liquidités qui se vide lentement.
L'assurance vie fonds euros
C'est le placement le plus répandu en France, avec plus de 1 900 milliards d'euros d'encours. Et c'est aussi celui qui concentre le plus d'illusions.
Le rendement moyen des fonds euros en 2025 s'est établi à 2,63 % brut, net des frais de gestion, selon l'ACPR. C'est avant les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce qui nous donne un rendement net de prélèvements sociaux d'environ 2,18 %. Puis, si vous effectuez un rachat sur un contrat de moins de 8 ans, la fiscalité s'applique et comprime encore ce rendement.
Les meilleurs contrats du marché, ceux des courtiers en ligne les plus compétitifs, atteignent 3 à 3,5 % brut en 2025. C'est réel, mais c'est l'exception. La moyenne, celle que touche la grande majorité des épargnants, tourne autour de 2,15 % net de tout après prélèvements sociaux. Face à une inflation de 2 à 2,4 %, la marge est quasi nulle ou légèrement négative selon les années.
Au-delà des taux affichés, il y a une réalité que les présentations commerciales évitent soigneusement.
Les frais d'entrée
Beaucoup de contrats d'assurance vie distribués par des réseaux bancaires traditionnels et des conseillers en gestion de patrimoine appliquent des frais sur versement de 2 à 4 % à chaque fois que vous déposez de l'argent. Concrètement : si vous versez 10 000 euros sur votre assurance vie avec 3 % de frais d'entrée, seuls 9 700 euros sont réellement placés. Vous avez perdu 300 euros avant même que l'argent commence à travailler.
Les frais de gestion annuels
À ces frais d'entrée s'ajoutent les frais de gestion annuels sur l'encours, qui varient de 0,5 % à 1 % selon les contrats. Sur un capital de 100 000 euros, c'est 500 à 1 000 euros prélevés chaque année, quelle que soit la performance.
Les commissions des conseillers
En France, la rémunération d'une grande partie des conseillers en gestion de patrimoine et des agents bancaires est indexée sur les produits qu'ils vous font souscrire. Les rétrocessions de commissions sur les unités de compte d'assurance vie représentent souvent entre 0,5 et 1 % par an du montant investi, prélevées directement dans la performance du produit, sans que vous voyiez jamais la ligne sur votre relevé.
Ce n'est pas illégal. Mais c'est un conflit d'intérêts structurel. Le conseiller qui vous recommande tel fonds ou telle assurance vie a souvent un intérêt financier à le faire, indépendamment de la pertinence du produit pour votre situation.
Additionnez tout cela : frais d'entrée, frais de gestion, prélèvements sociaux, fiscalité en cas de rachat anticipé, et rémunération du conseiller intégrée dans les frais. Sur un rendement brut moyen de 2,63 %, le rendement réellement perçu par l'épargnant moyen peut tomber à 1,5 % ou moins. Sous l'inflation. Chaque année.
La réponse est simple, et nous la donnons sans ambiguïté à nos clients.
Ces placements ont une utilité réelle et précise. Ils servent à garer l'argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement, votre épargne de précaution, votre coussin de sécurité, la somme que vous voulez pouvoir mobiliser en cas de pépin dans les prochains six à douze mois.
Pour cette fonction, le Livret A et le LDDS sont parfaits. Disponibilité immédiate, capital garanti, aucune fiscalité, aucun risque. Pour 15 000 à 30 000 euros d'épargne de précaution selon votre situation, c'est le bon outil.
Mais pour tout ce qui dépasse cette somme, pour l'argent que vous n'avez pas besoin de toucher dans l'année, l'argent que vous voulez réellement faire travailler sur cinq ans, dix ans, vingt ans : ces placements sont une mauvaise réponse à une bonne question.
France Finance Internationale accompagne des investisseurs sur l'immobilier international depuis plusieurs années. Nous avons accompagné plus de 800 investisseurs pour environ 120 millions d'euros investis. Et nous sommes en mesure de dire quelque chose de précis sur ce que ça produit, pas en théorie, en pratique.
Pour la très grande majorité de nos clients, le rendement net annuel de leurs investissements immobiliers dépasse les 8 % par an. Net de tout. Net des frais de gestion locative. Net des impôts locaux. Net de la fiscalité applicable selon leur pays de résidence et le montage choisi.
8 % net contre 1,5 à 2 % net pour les placements réglementés. La différence, sur dix ans, n'est pas anecdotique. Elle est patrimoniale.
Prenons un exemple simple. 100 000 euros placés sur une assurance vie à 2 % net pendant dix ans produisent environ 21 900 euros de gain. 100 000 euros investis dans un actif immobilier à 8 % net pendant dix ans produisent environ 115 900 euros de gain. Soit cinq fois plus, avec le même capital de départ, sur la même durée.
C'est la question qui vient naturellement, et elle mérite une réponse directe.
L'immobilier en France souffre des mêmes maux que les placements financiers, mais en version amplifiée. Les prix d'achat dans les grandes villes sont très élevés. Les rendements locatifs bruts en centre-ville de Paris ne dépassent pas 3 à 4 %. Ajoutez la taxe foncière, les charges de copropriété, l'imposition sur les revenus locatifs à 30 % ou plus selon les cas, et les frais d'agence à la location : le rendement net d'un bien parisien descend souvent à 1,5 ou 2 %. Soit le niveau d'un Livret A.
Ce n'est pas parce que l'immobilier est mauvais. C'est parce que la fiscalité française sur l'immobilier est lourde, et que les prix ont atteint des niveaux qui compriment mécaniquement les rendements.
Sur nos marchés, c'est différent. En Géorgie, l'impôt sur les revenus locatifs résidentiels est fixé à 5 % flat. Aucun impôt sur les plus-values au-delà de deux ans de détention. Des prix d'acquisition encore très inférieurs aux marchés européens comparables. Des rendements locatifs bruts entre 7 et 10 % sur les biens bien situés. Et un marché en croissance structurelle qui a triplé de volume en six ans.
À Dubaï, zéro impôt sur le revenu. Zéro taxe sur les plus-values. Des rendements bruts entre 6 et 8 % sur les actifs premium. Et une demande locative portée par une population expatriée en expansion constante.
Ce ne sont pas des promesses. Ce sont des conditions de marché documentées, que nous vérifions en continu depuis des années, et sur lesquelles nous avons nous-mêmes investi avant d'y emmener nos clients.
Passez d'un rendement net de 1,5 % à une rentabilité réelle de 8 % net d'impôt. Bénéficiez d'une analyse patrimoniale personnalisée avec un expert FFI pour restructurer votre capital sans toucher à votre épargne de précaution.
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Nous ne vous recommandons pas de vider votre assurance vie demain matin et de tout placer sur un appartement à Batumi. Ce serait une mauvaise recommandation, et nous ne faisons pas de mauvaises recommandations.
Ce que nous recommandons, c'est une lecture lucide de votre patrimoine. Combien avez-vous réellement besoin de garder disponible pour votre épargne de précaution ? Répondez honnêtement à cette question, et gardez cette somme sur des produits liquides, Livret A, LDDS, peu importe. Ils remplissent très bien ce rôle.
Pour le reste, l'argent qui dort depuis des années sur une assurance vie sans être touché, l'argent que vous avez mis de côté sans projet d'utilisation à court terme : cet argent mérite mieux qu'un rendement de 2 % avant inflation.
Notre travail est de vous aider à construire une stratégie pour cet argent-là. Selon votre budget, votre horizon de temps, votre appétit pour la gestion, et vos objectifs patrimoniaux. Sans frais d'entrée abusifs. Sans commissions cachées. Et avec des actifs que vous possédez réellement, enregistrés à votre nom, dans des marchés que nous avons analysés et validés de l'intérieur.
Votre argent dort quelque part en ce moment. Il est peut-être sur un Livret A à 1,5 %. Peut-être dans une assurance vie à 2,63 % brut. Peut-être sur un PEL qui arrive à échéance.
Demandez-vous combien il aurait produit à 8 % net sur les cinq dernières années. Et demandez-vous combien il produira à 8 % net sur les cinq prochaines, si vous décidez aujourd'hui de changer quelque chose.
Ce calcul-là, nous le faisons avec chaque client qui nous contacte. Il prend vingt minutes. Il ne coûte rien. Et il permet souvent de prendre des décisions que vous auriez dû prendre il y a quelques années, mais qu'il n'est pas encore trop tard pour prendre aujourd'hui.
Nous accompagnons les investisseurs qui veulent passer d'un rendement de 2 % à un rendement réel de 8 % net, avec des actifs immobiliers sérieux, sur des marchés que nous connaissons de l'intérieur. La première conversation ne vous engage à rien.
Une expertise globale pour vous accompagner durablement dans vos projets d’investissement, en France et à l’étranger.
